محاسبات تراکم ساختمان در اصفهان سال 1402

تراکم ساختمان در تمامی مناطق شهر اصفهان حتی خیابان به خیابان و کوچه به کوچه متفاوت می‌باشد و بر اساس منطقه و تراکم ساختمانی آن، فیش‌های تراکم را صادر می‌کنند. هدف از انجام این کار کنترل تعداد ساختمان و جمعیت آن منطقه است و در ادامه آن مجوز ساخت و ساز صادر کند. ساختمان سازان فقط برحسب تراکم ساختمان مشخص شده از طرف شهرداری اصفهان قادر به ساخت و ساز می‌باشند و اضافه بر آن تخلف محسوب می‌شود.

ضریب سطح اشغال در محاسبات تراکم ساختمان

این ضریب نسبت سطح مجاز ساخت به کل مساحت زمین را مشخص می‌کند و به صورت درصد قابل محاسبه است. ضریب سطح اشغال، معمولاً عددی بین ۴۰ و ۶۰ درصد است. برای روشن شدن مفهوم ضریب اشغال باید بدانیم که ضریب سطح اشغال در یک منطقه ۶۰ درصد است.

مثلا اگر بخواهیم در زمینی به مساحت ۵۰۰ متر مربع، ساختمان بنا کنیم، می‌توانیم تنها ۳۰۰ متر از آن را اشغال کرده و بسازیم و فضای باقیمانده به صورت باز است. این ضریب، تراکم جمعیت را نشان نمی‌دهد و بیشتر مورد توجه طراحان شهری است که فضای باز در قسمت‌های تفکیکی را به دست آورند.

برای مشخص کردن سطح اشغال در طرح‌های تفکیکی موارد زیر را بررسی می‌کنند:

• داکت‌های اجرا شده در ساختمان، جزو مساحت سطح اشغال محسوب نمی‌شوند، ولی در پروانه‌ی ساخت، جزو بنا محسوب می‌شوند و در نتیجه شامل دریافت عوارض مربوطه هستند..
• بالکن و تراس جزو سطح اشغال به حساب می‌آیند و در پرداخت عوارض محاسبه می‌شوند.
• سطح اشغال برای واحد یا واحدهای طبقه همکف، زیر زمین و طبقات دیگر به صورت مجزا محاسبه می‌شود و ضریب آن با دیگر تراکم ها متفاوت است و هر طبقه‌ای به صورت جداگانه محاسبه می‌گردد.

مساحت پیش آمدگی‌های روی گذر همان پیشروی‌هایی هستند که از سطح اشغال بیشتر احداث شده می‌باشند و جزو سطح اشغال محاسبه نمی‌شوند.

عددی که به عنوان مساحت ذکر شده است باید دقیقا شبیه عدد درج شده در سند باشد و اگر عدد مساحت واقعی کمتر از عدد ذکر شده در سند باشد، محاسبه تراکم ساختمان بر اساس مساحت واقعی محاسبه می‌شود و براساس آن فیش های تراکم صادر می‌گردد.

نحوه محاسبه تراکم ساختمان

اما، مساله مهم دیگری که در رابطه با تراکم ساختمان و نحوه خرید و فروش مازاد تراکم مطرح می‌شود، نحوه محاسبه تراکم ساختمان و مازاد آن می باشد. اگر که سازندگان نحوه ی محاسبه‌ی تراکم را بدانند می‌توانند تراکم ساختمان خود را حساب کرده و بابت اخذ مجوز و اجرای ساختمان خود برنامه‌ریزی کامل و دقیق انجام دهد و مشکلاتی که در زمان پایان کار امکان دارد به وجود بیاید را جلوگیری می‌کند و یکی از مزایای مهم سازنده‌ی خوب است.

خرید تراکم ساختمان و مجوز برای طبقه اضافه

اگر تعداد طبقات مجاز، عددی مثلاً برابر با ۳.۵ شد، سازنده ساختمان می‌تواند، تراکم ساختمان مازاد خریداری کند. زمانی که خریدن تراکم مازاد برای همسایگان مشکل ساز نباشد اساس قوانین و مقررات شهرداری اصفهان اعمال می‌شود و اگر که خلاف این قوانین اثبات شود قادر به خریدن تراکم اضافه نمی‌باشیم.

تراکم مازاد بر اساس متر مربع حساب می‌شود. اگر که برای خرید تراکم مازاد از طرف شهرداری اصفهان منعیتی نداشتیم باید تمامی مراحل اداری آن را انجام دهیم و مجوز لازم را اخذ نماییم تا زمان ساخت و ساز به مشکل برنخوریم. اگر که زمان ساخت و ساز خطایی داشته باشیم که باعث شود به گذر تجاوز کنیم باید بابت این خطا پرونده خود را به کمیسیون ماده 100 ارسال کنیم که بابت این موضوع قاضی رای صادر کند.

معمولا قاضی بابت این موضوع اعلام می‌کند که تا زمان تخریب و بازسازی این مقدار تجاوز در اختیار مالک بوده و بعد از تخریب و بازسازی مجدد باید حتما این مقدار تجاوز را به شهرداری منطقه اصفهان انتقال دهد و با توجه به این رای می‌تواند امور اداری جهت اخذ پایان کار و یا سند تک برگ اقدام نماید.

پرداخت عوارض شهرداری شهر اصفهان

عوارض نوسازی و همچنین عوارض شهرداری بر اساس متراژهای موجود در هر طبقه و نوع کاربری ساختمان پس از نهایی شدن نقشه معماری و رفع ایرادات عنوان‌ شده از سوی دفاتر خدمات شهری، توسط واحد صدور پروانه ساختمان محاسبه و تعیین می‌شود.

عوارض نوسازی چیست؟

در سال ۱۳۴۷ قانون نوسازی و عمران شهری و اصلاحات آن با هدف تأمین نیازمندی‌های شهری و اصلاح و توسعه معابر و ایجاد پارک‌ها، پارکینگ‌ها، توقفگاه‌ها، میدان‌ها و حفظ و نگهداری آن‌ها تدوین و تصویب شد. بر اساس قانون شهرداری‌ مناطق پانزده‌گانه اصفهان برای اجرای این قانون موظف به تنظیم برنامه‌های اجرایی و نقشه‌های جامع هستند.

پیاده کردن این برنامه‌ها هزینه‌های زیادی را در بر دارد که یکی از راه‌های تأمین آن دریافت عوارض نوسازی است. عوارض نوسازی و عمران شهری از اول فروردین هر سال یا از تاریخی که وزارت کشور تعیین می‌کند به ملک تعلق می‌گیرد و باید سال به سال توسط مالکان خانه‌ها و مغازه‌ها پرداخت شود، اما خیلی‌ها از زیر بار پرداخت آن شانه خالی می‌کنند.

یکی از مدارک لازم برای هرگونه انتقال سند، پرداخت هزینه‌های عوارض شهری یا مفاصا حساب شهرداری است و هر زمان که مالک قصد فروش ملک را داشته باشد باید نسبت به تسویه حساب آن اقدام کند.

فیش های نوسازی که به صورت سالیانه توسط شهرداری صادر می‌گردد شامل کلیه ساختمان‌ها اعم از اراضی، ساختمان‌های قدیمی و جدید می‌گردد و هیچ تفاوتی بین نوساز یا قدیمی بودن ساختمان وجود ندارد. بر اساس قانون نوسازی و عمران شهرداری از جمله ردیف‌های درآمدی که برای شهرداری ها لحاظ گردیده، پرداخت عوارض نوسازی از کلیه اراضی و ساختمان های واقع در محدوده قانونی شهرها در قبال انجام خدمات عمومی از قبیل؛ احداث خیابان، احداث فضای سبز شهری، جمع آوری زباله، آسفالت معابر و خیابان ها و… می باشد.

تفاوت عوارض شهرداری با مالیات در شهرداری‌های اصفهان

عوارض، هزینه‌ای است که شهروندان برای خدماتی که شهرداری ارائه می‌دهد، پرداخت خواهند کرد. این خدمات شامل: احداث خیابان‌ها، کوچه‌ها، نظافت آن‌ها و حفظ و پیشرفت خدمات شهری می‌باشد و افراد موظف به پرداخت هزینه های آن هستند. توجه کنید که تفاوتی بین ساختمان‌های مسکونی و تجاری وجود ندارد و باید هرچه سریع‌تر این عوارض‌ها پرداخت شوند.

مالیات یک نوعی از هزینه اجتماعی می‌باشد که شهروند‌ها برای استفاده مطلوب از منابع یک کشور، مکلف به پرداخت آن هستند. مالیات را دولت دریافت می‌کند و به طور مستقیم فقط به املاک تجاری اختصاص می‌گیرد.

چگونه می‌توان به مبلغ عوارض نوسازی شهرداری اعتراض کرد؟

با توجه به ماده قانون ۷۷ شهرداری، اختلاف بین مودی و شهرداری اصفهان به کمیسیونی ارجاع می‌شود که نماینده دادگستری استان محل سکونت و نماینده شهرداری محل سکونت و نماینده شورای شهر در آن حضور دائمی‌ دارند. برای اینکه به مبلغ عوارض نوسازی و عمران شهرداری اصفهان اعتراض کنید، باید شماره پیگیری را به همراه خود داشته‌باشید.

انواع عوارض نوسازی شهرداری اصفهان

عوارض شهرداری شامل عوارض نوسازی و عمران شهری، عوارض خدمات مدیریت پسماند، عوارض کسب و پیشه است.

• عوارض نوسازی و عمران شهری اصفهان: عوارضی که برای تمام اراضی و ساختمان‌های محدوده قانونی شهری تعیین می‌شود.
• عوارض خدمات مدیریت پسماند: برای مدیریت زباله‌ها عوارضی از طرف شهرداری تعیین می‌شود.
• عوارض کسب و پیشه: بر اساس ماده 14 قانون نظام صنفی کشور، مصوب سال 1382 «افراد صنفی، مکلفند در هر سال، عوارض کسب و پیشه، حق عضویت‌ اتحادیه (‌درصورت عضویت) و مالیات خود را بپردازند.»

لازم به ذکر است که پرداخت عوارض کسب و پیشه، صرفا بر عهده واحدهای تجاری می باشد. عوارض کسب و پیشه بر عهده کسی است که صاحب پروانه کسب و سرقفلی می‌باشد، حتی اگر مالک نباشد؛ مگر اینکه قراردادی، غیر از این، میان طرفین موجود باشد..

وظیفه مالک در پرداخت عوارض نوسازی

• مالکین باید قبل از نقل و انتقال هر ملک باید مشخصات ملک خود را به شهرداری ابلاغ نمایند.
• مالکان باید عوارض و جرایم آن را پرداخت کنند. و تا زمانی که پرداخت انجام نشود امکان انجام امور اداری جهت اخذ هر مجوزی برای مالک امکان پذیر نیست.

پیامدهای پرداخت نکردن بدهی عوارض

• بدهی مالک مشخص و به شرکت برق اعلام می‌شود.
• شرکت برق با اعلام اخطار، به مالک 2 ماه مهلت می‌دهد.
• با تقاضای شهرداری اصفهان، ادارات اجرای ثبت به صدور اجرائیه و عملیات اجرایی اسناد رسمی اقدام می‌کنند.

اختیاراتی که شهرداری جهت نظارت بر طرز استفاده از اراضی داخل محدوده و حریم شهر دارند که عبارت‌اند از: تامین تعداد طبقات و ارتفاع و نماسازی و کیفیت ساختمان بر اساس نقشه جامع شهر با رعایت ضوابط شهرسازی.

چقدر عوارض باید پرداخت شود؟

در چند سال گذشته، چند تغییر اصلاحی در محاسبه عوارض نوسازی و ضریب آن ایجاد شده است. اول اینکه بهای عوارض املاک از 5 درهزار به یک درصد تغییر پیدا کرده و افزایش یافته است. از سال 89 نیز 1.5 درصد از کل بهای ملک وصول می‌شود.

روش های پرداخت عوارض نوسازی و کسب و پیشه

پرداخت حضوری: برای افرادی که امکان پرداخت عوارض شهرداری به شکل آنلاین را ندارند و قصد پرداخت حضوری را دارند، پرداخت از طریق خودپردازهای بانکی، دفاتر خدمات الکترونیک شهر و همچنین ادارات درآمد مناطق، انجام می‌شود.

پرداخت غیر حضوری: پرداخت غیر حضوری عوارض شهرداری از طریق سامانه و اپلیکیشن اصفهان من، ارسال کد شناسایی ۱۵ رقمی واحد مسکونی و ۱۲ رقمی واحد غیر مسکونی، به سامانه پیامکی 1370000070، سامانه تلفنی 137 و کد دستوری #137* انجام می‌شود.