گرفتن امتیاز توافق با شهرداری در زمینه عقب نشینی ساختمان، یکی از خدمات مجموعه مجوز اصفهان برای اخذ پروانه ساختمان در اصفهان است که تمامی مراحل اداری و مهندسی مورد نیاز برای عقب نشینی ساختمان پروژه شما، توسط کارشناسان و مهندسین باتجربه این مجموعه انجام می‌شود. همه ما می‌دانیم که پیگیری و انجام کارهای اداری در شهرهای بزرگی مانند اصفهان، نیاز به زمان و انرژی بسیار زیادی دارد. به همین خاطر ما در مجموعه مجوز اصفهان تلاش می‌کنیم تا جای ممکن، تمامی امور مربوط به امتیاز عقب نشینی ساختمان در اصفهان را بدون نیاز به حضور مالک انجام دهیم.
در این مطلب، مراحل گرفتن امتیاز عقب نشینی ساختمان برای اخذ پروانه ساختمان در اصفهان را برای شما تشریح کرده‌ایم. شما می‌توانید برای طراحی و تهیه نقشه معماری پروژه خود به سایت گروه مهندسی مگاطرح و برای تهیه نقشه سازه به سایت گروه مهندسی رایمون سازه مراجعه کنید.
شهرداری‌ها براساس اختیارات قانونی خود می‌توانند طرح تعریض معابر و گذرها را پیاده کنند برهمین اساس گاهی اوقات زمانی که مالک تصمیم به بازسازی بنا و اخذ پروانه ساخت خود را دارد و یا برای انجام مراحل فروش ملک خود به شهرداری‌های مناطق پانزده‌گانه اصفهان مراجعه می‌کنندT متوجه می‌شوند که ملک آنها باید عقب نشینی کند.
این عقب نشینی زمانی اتفاق می‌افتد که باتوجه به طرح‌ها و نقشه‌های آیندۀ شهرداری‌ها، معابر منطقه‌ای که ملک فرد در آن واقع شده است عریض شوند. در چنین شرایطی تمام ساختمان‌هایی که در مسیر این طرح شهرداری‌ها واقع شده باشند، نیاز به عقب نشینی خواهند داشت. که در بعضی مواقع این عقب نشینی شامل بخشی از بنا می‌شود، ولی گاهی هم ممکن است حکم تخریب کل بنا صادر شود.
قوانین عقب نشینی ساختمان و مسائل مربوط به آن در بعضی مواقع می‌تواند برای مالکان مشکلاتی ایجاد کند. مثلاً ممکن است فردی خانه‌ای را به‌تازگی خریداری کرده باشد و بعد از مدتی بفهمد که آن ملک در طرح شهرداری قرار گرفته است. در چنین مواقعی مالک معمولاً از نظر مالی به میزان قابل توجهی ضرر خواهد کرد.
پس قبل از خرید ملک، مالک یا مالکین موظف هستند استعلامات لازم را از شهرداری مربوطه درخواست کنند.
قانون به شهرداری اجازه می‌دهد طرح‌های نوسازی و بهینه‌سازی معابر را اجرا کند. این به این معنا است که افراد به ناچار باید با شهرداری همکاری کنند و آن مقدار از ملک را که لازم است، در اختیار طرح‌های عمرانی قرار دهند.
بعضی از مالکان ممکن است همکاری بیشتری در اجرای طرح‌های عقب نشینی ساختمان‌ها با شهرداری داشته باشند. شهرداری‌ها برای این دسته از مالکان مزایایی از جمله تخفیف‌های مالیاتی در نظر خواهند گرفت. همچنین ممکن است جواز تراکم بیش از حد مجاز منطقه برای بازسازی ملک مورد نظر را صادر کنند.
نکتۀ مهم
ممکن است شما هم قصد گرفتن تراکم بیشتر برای ملک خود از شهرداری را داشته باشید. بهترین حالت این است که منتظر دستور شهرداری مبنی بر تخریب ملک بمانید. شما بعد از دریافت این حکم می‌توانید کار تخریب و بازسازی و گرفتن تراکم بیشتر را انجام دهید.
پرداخت خسارت از سوی شهرداری
شهرداری تصاحب کننده ی مال شما نیست! براساس قانون، شهرداری مؤظف است بابت متراژی که از ملک شما در محدوده طرح‌های عمرانی شهرداری قرار گرفته است توافقاتی با مالکین انجام دهد و به تایید شهرداری و مالک برسد. یکی از توافقاتی که مالک می‌تواند جهت میزان در مسیر ملک خود با شهرداری منطقه اجام دهد این است که جواز تراکم بیش از حد مجاز بگیرد و یا برای بعضی املاک تخفیف مالیاتی قرار داده شود.
ممکن است فردی کار بازسازی ساختمان را قبل از اجرای طرح تعریض و قبل از دستور شهرداری انجام دهد. در این صورت شهرداری‌ها مؤظف به پرداخت خسارت به مالک نخواهند بود. زیرا مالک با خواست شخصی خود ملکش را تخریب کرده و نمی‌تواند از شهرداری خسارتی برای آن طلب کند. تسهیلاتی مثل تراکم بیشتر یا تخفیف‌های مالیاتی نیز شامل چنین خانه‌هایی نمی‌شود. البته در شرایط خاص ممکن است به دلیل اینکه مالک داوطلبانه کار بازسازی یا تخریب ملک را انجام داده، تسهیلات دیگری بگیرد.
اگر مالکی قصد بازسازی و نوسازی ملکش را داشته باشد، باید برای دریافت مجوزهای لازم به شهرداری مراجعه کند. در همین حین هم ممکن است متوجه قرار گرفتن ملکش در طرح شهرداری بشود که در این صورت شما باید در زمان بازسازی به میزان لازم عقب نشینی کند. در زمان بازسازی باید این قوانین را بدانید:
- تعیین تکلیف میزان دقیق عقب نشینی ملک در زمان اخذ پروانه‌های نوسازی و بازسازی
- رعایت میزان عقب نشینی در زمان ساخت و ساز (اگر این میزان رعایت نشده باشد، بعد از اتمام کار با دردسرهای زیادی مواجه خواهید شد.)
- در صورتی که تخلفی در زمان اجرای عقب نشینی کرده باشید، گواهی پایان کار برای ملکتان صادر نمی‌شود.
- شهرداری‌ها این اختیار را دارند که در صورت رعایت نشدن حدود عقب نشینی از سوی مالک، ملک را تخریب یا مالک را جریمه کنند.
انواع عقب نشینی ساختمان براساس محورها
بر اساس قوانین حاکم، اجرای این طرح دو راه دارد:
در این نوع عقب نشینی باید عرض گذر را در امتداد پلاک‌های مجاور معبر به اندازه محور جاده دنبال کرد، در نتیجه اگر عرض گذر در این حالت 4 متر باشد، از ملک فوقانی 2 متر و از ملک پایینی 2 متر عبور کند در چنین حالتی ملک از گذرها به طور مساوی عقب نشینی می کند و هدف از این نوع عقب نشینی بررسی مرکز تقاطع است که توسط نقشه شهرداری منطقه ارائه شده است.
در این نوع مورد، حفظ تنظیم برای یک طرف گذر در نظر گرفته می شود، به عنوان مثال، در مورد قبل، اگر عقب نشینی ملک 4 متر اعلام شده باشد، عقب نشینی، سمت پایین گذر انجام می شود. در این صورت ملک از سمت بالای گذر عقب نشینی و اصلاح نمی شود.
شرایط خرید ملک دارای عقب نشینی
در اکثر مواقع مالک ملکی را خریداری می‌کند و در زمان سکونت و یا اقدام به بازسازی، با نامه‌ها و اخطارهای شهرداری برای تخلیه مواجه می‌شوند. برای پیشگیری از وقوع این مساله باید به نکات زیر دقت شود:
باید قبل از خرید ملک به شهرداری منطقه‌ای که ملک در آنجا واقع شده است مراجعه و اطلاعات لازم را کسب کند.
داشتن اطلاعاتی مانند کاربری پلاک (مسکونی یا تجاری-اداری)، عقب‌نشینی، متراژ دقیق و اضافه متراژ، تخلفات صورت گرفته و وضعیت ملک در طرح‌های حال و آینده شهرداری، هنگام خرید بسیار مهم است.
امکان دارد مالک به هر دلیلی قوانین عقب نشینی ساختمان را رعایت نکند و طبق ابعاد مشخص شده توسط واحد مربوطه‌ی شهرداری ساخت و ساز خود را انجام ندهد. اگر که چنین تخلفی توسط مالک ساختمان انجام شود حکمی که از طرف شهرداری صادر می‌شود چیست؟ با توجه به اینکه شهرداری مالک گذرهای اصلی و فرعی هستند تمامی اختیارات لازم برای اجرای حکم صادر شده را دارند، پس اگر مالک حکم شهرداری را رعایت نکند طبق قانون متخلف محسوب می‌شود.
عواقب ناشی از عدم رعایت عقب نشینی ساختمان توسط مالک
گواهی پایان کار برای ملک از شهرداری مربوطه‌ی اصفهان صادر نخواهد شد و ملکی که گواهی پایان کار نداشته باشد امکان دریافت سند و نقل و انتقال برای آن ملک وجود ندارد. باید بدانید که شهرداری‌ها می‌توانند با افرادی که بر خلاف نظر و دستور شهرداری عقب نشینی انجام می‌دهند آنها را جریمه کنند. این جریمه ممکن است نقدی و یا صدور حکم تخریب ساختمان باشد.
قانون احداث بنا در املاک دارای اصلاحی
در ملک‌هایی که در معرض طرح‌های عمرانی شهرداری قرار دارد میزان ساخت آنها باید طبق ضوابط به صورت 60% تراکم کل مساحت موجود بلامانع می‌باشد.
در ملک هایی که پیش‌آمدگی بیش از 60% طول با زاویه 45 درجه دارند، با رعایت طول60% مساحت سند (قبل از اصلاحی) به شرط واگذاری مقدار جزء گذر به شهرداری بلامانع است.
در صورتی که عرصه در مسیر کمتر از 50 درصد کل ملک باشد به صورت سیستمی و در واحد محاسبات محاسبه می‌گردد و در صورتی که بیش از 50 درصد عرصه در مسیر باشد در واحد املاک با مالک توافق می‌گردد. این توافق در مواردی که اکثریت ملک را در بر گرفته براساس توافق بین مالک و شهرداری به ازای ملک در مسیر ممکن است ملک جایگزین به مالک بدهند.
توافق تراکم تشویقی جهت عرصه در مسیر بسته به نوع سند مالکیت: مشاع یا شش دانگ، بر اساس پایه قیمت منطقه محاسبه می‌گردد.
به طور کلی شهرداری‌های پانزده‌گانه اصفهان برای املاکی که شامل عقب نشینی می‌شوند؛ در صورتی که ملاک تراکم آنها را مساحت پس از اصلاحی (باقی مانده) تعریف کند به ازای هر متر مربع عقب نشینی 3 متر مساحت تراکم تشویقی در نظر می‌گیرد. در صورتی که که ملاک تراکم را سند تعریف کند، این مقدار برابر 1.8 متر مساحت تراکم تشویقی است.
