تفکیک آپارتمان و اخذ سند در اصفهان

تفکیک آپارتمان و اخذ سند، یکی از خدمات مجموعه مجوز اصفهان در اصفهان است که تمامی مراحل اداری و مهندسی مورد نیاز برای تفکیک آپارتمان و اخذ سند شش دانگ شما، توسط کارشناسان و مهندسین باتجربه این مجموعه انجام می‌شود. همه ما می‌دانیم که پیگیری و انجام کارهای اداری در شهرهای بزرگی مانند اصفهان، نیاز به زمان و انرژی بسیار زیادی دارد. به همین خاطر ما در مجموعه مجوز اصفهان تلاش می‌کنیم تا جای ممکن، تمامی امور مربوط به تفکیک آپارتمان و اخذ سند در اصفهان را بدون نیاز به حضور مالک انجام دهیم.

در این مطلب، مراحل تفکیک آپارتمان و اخذ سند را برای شما تشریح کرده‌ایم. شما می‌توانید برای طراحی و تهیه نقشه معماری پروژه خود به سایت گروه مهندسی مگاطرح و برای تهیه نقشه سازه به سایت گروه مهندسی رایمون سازه مراجعه کنید.

سند تفکیکی ملک به چه معناست؟

تفکیک در لغت به معنای “جدا کردن” واحدها یا زمین‌های متراژ بالا می‌باشد که این جداسازی ثبتی را تفکیک می‌گویند. تفکیک عملی اداری است که باید به درخواست مالک یا وکیل قانونی، توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل قرار گیری ملک توسط نقشه بردار اداره ثبت مشخص شود و تقسیم بندی مورد تایید شهرداری روی پلاک اعمال گردد. در پایان نتیجه‌ی این کار تبدیل ملک یا زمین به چند قطعه پلاک با مشخصات معین می‌باشد که برای هرکدام جداگانه میشود درخواست برای مجوز ساخت و ساز داد.

سند چیست؟

هر مدرکی که بتوانیم به واسطه‌ی آن چیزی را ثابت کنیم سند گفته می‌شود. سندها به دو دسته تقسیم می‌شوند:

 1) عادی

 2) رسمی.

انواع سند ملکی

در ابتدا باید بدانیم برای یک ملک و یا مال منقول چند نمونه سند صادر می‌شود:

1) اسناد رسمی ملکی

اسنادی که توسط اداره ثبت اسناد و املاک، دفترخانه اسناد رسمی که در حد صلاحیت آن‌ها آماده و توسط مهندسین نقشه بردار که به تایید همین ارگان‌ها می‌باشد تهیه ‌می‌شود را اسناد رسمی ملکی می‌گویند. برای همه‌ی این اسناد رسمی ملکی یک کد اعتباری تحت عنوان کد رهگیری، شناسه تصدیق یا … صادر می‌شود که اصالت سند را نشان می‌دهد.

2) اسناد عادی ملکی

در مقابل تعریف سند ملکی رسمی، منظور از سند ملکی عادی اسنادی است که که دارای کد رهگیری و شناسه تصدیق نباشد.

انواع اسناد ملکی را می‌توان در عناوین زیر جای داد:

• سند قطعی
• سند تک‌برگ
• سند شش‌دانگ
• سند تک‌برگ مشاع
• سند قولنامه‌ای
• سند تفکیکی
• سند شورایی
• سند ورثه‌ای
• سند بنچاق
• سند رهنی
• سند اصلاحات ارضی
• سند مفروز
• سند وقفی
• سند مشاع
• سند صلح عمری
• سند ملکی منگوله‌دار
• سند ملکی معارض
• سند ملکی وکالتی
• سند ملکی المثنی
• سند دستارمی
• سند ملکی مجعول
• سند صد و چهل و هفتی

در لغت عمل افراز و تفکیک با یکدیگر تفاوت بسیاری دارند از تفاوت‌های اصلی افراز و تفکیک سند ملکی می‌توان به موارد ذیل اشاره کرد:

• زمانی‎ که یک ملک چند مالک داشته باشد و بین مالکین اختلاف وجود داشته باشد افراز با هماهنگی ارگان مربوطه (اداره ثبت اسناد) انجام می‌شود. پس در این مورد باید یک توافق و یا صلح حاصل شود.
• در مورد درخواست سند تفکیکی ملک به وجود چند مالک نیاز نیست بلکه یک مالک هم می‌تواند برای اخذ سند تفکیکی خود اقدامات لازم را انجام دهد. ولی برای افراز شرط آن این است بیش از یک مالک وجود داشته باشد.
• برای تفکیک سند ملکی باید تقسیم‌نامه و صورت‌ جلسه تفکیکی تنظیم و ارائه گردد. رای به افراز چه به درخواست اداره ثبت اسناد و املاک باشد و چه از طریق دادگاه تنها دو رای افراز یا عدم افراز صادر می‌شود.
• اگر مالک یا مالکین نسبت به صورت جلسه تفکیک سند ملکی اعتراضی داشته باشند، می‌توانند از طریق اداره ثبت اسناد و املاک درخواست خود را پیگیری کنند. اما اعتراض به رأی افراز فقط از طریق دادگاه مورد پیگیری است.
• اگر مالک یا مالکین در مورد سند تفکیکی، اعتراضی داشته باشند روند تفکیک سند ملکی تا موافقت مالکین متوقف می‌شود.

مراحل تفکیک سند ملک

در ابتدا بازدید توسط کارشناس بازدید شهرداری مناطق پانزده‌گانه اصفهان انجام می‌شود. و برداشت توسط کارشناس بازدید انجام می‌شود و برای دقیق تر بودن ابعاد ملک و گذر باید فایل شمیم توسط مهندس نقشه برداری انجام گیرد و به واحد مربوطه شهرداری منطقه ارائه گردد. پس از تایید نقشه های شمیم توسط کارشناس بازدید به واحد طرح تفصیلی شهرداری منطقه ارجاع داده می‌شود. که در این واحد نوع کاربری و گذربندی اصلی ملک مشخص می‌گردد.

پس از مشخص شدن موارد مذکور جهت اعلام ضابطه‌ی تفکیک به شهرسازی و سپس به کارشناس مربوطه واحد املاک منطقه مراجعه نمود. در این واحد طبق ضوابط موارد زیر مورد بررسی قرار می‌گیرد. این موارد اعم است از:

نوع سند، کاربری ملک، چند درصد از منطقه مذکور مجوز ساختمان سازی را دریافت کرده و اقدام به ساخت و ساز کرده‌اند، و یکی از پارامترهای املاک متراژ زمین می‌باشد که طبق آن اگر متراژ ملک از 500 متر مربع کمتر باشد با توجه به قیمت منطقه اصفهان ارزش مالی آن محاسبه می‌گردد و اگر متراژ ملک از 500 متر مربع بیشتر باشد 43.7 سهم شهرداری که باید جهت تفکیک از ملک جدا گردد و به شهرداری واگذار گردد. و بعد از انجام کلیه مراحل در شهرداری منطقه  نامه مربوطه را جهت ارائه به اداره ثبت تنظیم و ارسال می‌کنند.

پس از ارائه درخواست به ادراه ثبت اسناد کارشناس مربوطه جهت کنترل ملک به محل مراجعه کرده و مواردی چون ابعاد، نوع سند و دسترسی ملک طبق سند به گذر را بررسی می‌کند. بعد از بررسی انجام شده به معاونت اداره ثبت جهت تایید و سپس به مدیریت ثبت جهت صدور سند ارسال می‌گردد.

تنظیم صورت جلسه سند تفکیک آپارتمان

پس از اتمام پروژه ساخت برای آپارتمان، مالک یا مالکین به سازمان نظام مهندسی استان اصفهان مراجعه می‌کنند و درخواست نقشه پیش تفکیک آپارتمان می‌دهد. تا نقشه بردار سازمان نظام مهندسی جهت برداشت وضع موجود ساختمان از جمله: متراژ کامل مشاعات و واحدها اقدامات لازم را  به عمل آورد. بعد از تحویل نقشه عرصه و اعیان توسط نقشه بردار به اداره ثبت اسناد و املاک برای کنترل و انجام مراحل صدور سند مراجعه می‌نماییم. (از نقشه‌های پیش تفکیک جایگزین نقشه‌های ازبیلت جهت صدور پایان کار نیز می‌توان استفاده کرد).

1. مشخص کردن مساحت دقیق هر واحد آپارتمانی
2. نهایی شدن مساحت درج در پایان‌کار و نقشه تفکیکی که توسط نقشه بردار تهیه می‌گردد.
3. دریافت پایان کار با نقشه‌های پیش تفکیک باعث تسریع در روند دریافت پایان کار پروژه می‌شود.
4. زمان خرید و فروش مساحت دقیق واحدها مشخص و بین خریدار و فروشنده اختلافی ایجاد نمی‌شود.
5. مالک یا مالکین از مساحت دقیق واحدها مطلع خواهند شد و با آگاهی از وضعیت ملک اقدام به فروش واحدها می نمایند.
6. در صورت ساخت به صورت مشارکتی، اختلافی بین سازنده و مالک زمین به وجود نخواهد آمد.

دستور العمل تمامی ادارات جهت تفکیک به شرح زیر می‌باشد:

1. در صورت جلسه تفکیکی باید آدرس کامل ملک، بخش و نوع ملک، شماره سریال سند، نام و نام خانوادگی مالک، در صورت نقل و انتقال رسمی باید خلاصه معامله و مشخصات آخرین خریدار ذکر شود.
2. انجام تفکیک آپارتمان مطابق با گواهی تصدیق پایانکار ساختمان قابل انجام می‌شود و فقط می‌توان درخواست نقشه‌های پیش تفکیک را قبل از صدور تصدیق پایان کار داد.
3. حدود ملک باید مطابق با سند مالکیت مشخص و به تایید دفتر املاک برسد.
4. قسمت هایی که در ملک مشترک هستند باید به طور کامل با درج مساحت مشخص شود و در صورت جلسه‌ی تفکیکی قید شود.
5. مساحت مشاعات (حیاط خلوت، محل عبور کانال کولر، درز انقطاع و حیاط) باید در قسمت مشاعات نقشه ها قید شود و در مساحت آپارتمان‌ها قرار نگیرد.
6. اگر که دیوار مشترک بین واحد ها وجود داشته باشد باید مساحت این دیوار بین 2 واحد تقسیم و در توضیحات سند قید شود.
7. میزان عقب نشینی ساختمان باید در گواهی پایان کار و صورت جلسه قید شود.
8. اگر که ملک به دلیل وجود پخ یا عقب نشینی میزان مساحت آن طبق سند تغییر کرده باشد باید صورت جلسه طبق وضع موجود تنظیم گردد.
9. دسترسی به فضای مشاعات باید برای تمامی مالکین میسر بوده و توضیحاتی در این مورد حتما در صورت جلسه قید گردد.
10. اگر که راه پله را در مجوز پروانه یا پایان کار جزء مساحت آپارتمان حساب کنند جز آپارتمان محسوب می‌شود در غیر اینصورت جز مشاعات ساختمان قرار می‌گیرد.
11. زمانی که واحدی در زیر پله احداث گردد در صورتی می‌توان از آن به عنوان واحد مستقل نام برد که بتوان برای آن سند جداگانه درخواست کرد و تمامی ضوابط برای احداث آن رعایت شده باشد.