تعاریف طرح تفصیلی شهر اصفهان

تعاریف و اصول پایه

 طرح جامع مصوب: طرح تجدید نظر در طرح جامع اصفهان که در تاریخ 1367/7/1 به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده است. در مفاد مندرج در این دفترچه هر جا که در موارد قبل از سال 1367 و یا از سال 1367 اشاره می گردد منظور زمان تصویب طرح جامع می باشد.

طرح تفصیلی مصوب: طرح تفصیلی طرح تجدیدنظر در طرح جامع اصفهان که در فاصله سال های 1371 تا 1375 برای محدوده قانونی شهر اصفهان تهیه و به تصویب کمیسیون موضوع ماده پنج قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده است.

طرح بازنگری: طرح بازنگری طرح تفصیلی مصوب شهر اصفهان که پس از تصویب و ابلاغ جایگزین طرح تفصیلی مصوب قبلی شهر اصفهان می گردد.

کمیسیون ماده پنج: کمیسیون ماده پنج قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران.

شورای عالی شهرسازی: شورای عالی شهرسازی و معماری ایران.

اداره کل میراث فرهنگی: اداره کل میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری.

محدوده مصوب منطقه تاریخی شهر اصفهان: محوطه ای است که محدوده آن در تاریخ 1367/8/23 به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده است. (تصویر شماره1).

قطعه مالکیت: قطعه زمین دارای حدود مشخص و سند مالکیت رسمی و سایر مدارک قانونی و ثبتی معتبر.

قطعات مالکیت شرقی_غربی: شامل پلاک هایی است که ضلع بزرگتر (طول بیشتر) و محور بنا در امتداد شرقی-غربی پلاک واقع شده و عرض پلاک(طول کمتر) کمتر از 12 متر باشد.(تصویر شماره2).

قطعات مالکیت شمالی-جنوبی: شامل پلاک هایی است که ضلع بزرگتر (طول بیشتر) و محور بنا در امتداد شمال-جنوب پلاک واقع شده است.

تفکیک ساختمان: تقسیم یک ساختمان(اعیانی) به قطعات مختلف جهت استفاده واحد یا مختلف.

تجمیع: ادغام چند قطعه مالکیت جهت استفاده واحد یا مختلف(عکس عمل تفکیک).

مساحت اولیه قطعه مالکیت یا مساحت اولیه زمین(عرصه): مساحت محاسبه شده بر اساس ابعاد مندرج در سند مالکیت رسمی و یا سایر مدارک قانونی و ثبتی.

مساحت خالص عرصه: مساحت باقی مانده قطعه مالکیت پس از کسر و رعایت عقب نشینی ها بر اساس طرح های مصوب.

عرض متوسط: نصف مجموع بزرگترین و کوچکترین عرض قطعه مالکیت بدون احتساب پخ.

زیربنای مفید: مساحت زیربنای کل ساختمان به جز مشاعات (دستگاه پله، آسانسور، فضای انتظار، راهرو و…).

سطح اشغال: سطح زمین اشغال شده توسط ساختمان در طبقه همکف در هر قطعه مالکیت پس از رعایت عقب نشینی‌ها بر اساس طرح‌های مصوب.

سطح ساختمانی یا زیربنا: مساحت ساخته شده در مجموع طبقات ساختمان در یک قطعه مالکیت.

کد ارتفاعی مصوب: حداکثر ارتفاع تعیین شده در نقشه مصوب ارتفاعات طرح تفصیلی برای هر قطعه مالکیت.

ارتفاع مجاز ساختمان: حداکثر ارتفاع مجاز بنا در هر قطعه مالکیت است که بر اساس کد ارتفاعی مصوب طرح بازنگری طرح تفصیلی و با رعایت سایر ضوابط و مقررات ارتفاعی احداث بنا و ضوابط و مقررات شهرسازی و ساختمانی مندرج در همین دفترچه تعیین می گردد.

ارتفاع ساختمان یا بنا: فاصله سطح معبر تا روی جان پناه بام ساختمان، ارتفاع جان پناه برابر با 1.10 متر می باشد و جز حداکثر ارتفاع مجاز ساختمان محاسبه می گردد.

سطح معبر: عبارت است از کد ارتفاعی (صفر-صفر) ارائه شده توسط شهرداری نسبت به معابر پیرامون قطعه مالکیت.

تبصره1: در قطعات مجاور دو یا چند گذر، متوسط اختلاف ارتفاع بالاترین و پایین ترین رقوم معبر با معابر مجاور قطعه مالکیت به عنوان سطح معبر شناخته می شود.

تبصره2: در صورتی که قطعه مالکیت دارای یک بر باشد متوسط اختلاف ارتفاع همان گذر جهت تعیین سطح معبر ملاک عمل است.

کرسی(مسنی): فاصله بین اولین کف ساختمان از روی زمین (سطح معبر) که به منظور نورگیری طبقه زیرزمین نیز استفاده می شود.

تبصره1: حداکثر ارتفاع مجاز کرسی در ساختمان های مسکونی برابر با 80 سانتی متر و در ساختمان های با کاربری مختلط (تجاری-مسکونی-خدماتی) برابر با 60 سانتی متر است.

تبصره2: ارتفاع کرسی جز ارتفاع مجاز ساختمان محاسبه می گردد.

زیرزمین: قسمتی از ساختمان که ارتفاع روی سقف آن از سطح معبر حداکثر 80 سانتی متر باشد.

پیلوت: قسمتی از ساختمان هم سطح معبر که به صورت فضایی شامل ستون‌ها و بدون دیوارهای جداکننده بوده و حداقل ارتفاع زیر سقف آن از سطح معبر 2.40 متر و حداکثر 2.60 متر باشد.

طبقه همکف: قسمتی از ساختمان که ارتفاع روی کف آن از سطح معبر حداکثر 80 سانتی متر باشد.

طبقات فوقانی: کلیه طبقات ساختمان که روی طبقه همکف یا پیلوت ساخته شود.

ایوان: سطح سرپوشیده در طبقات همکف که بین ساختمان و فضای آزاد (حیاط) قرار گیرد.

بالکن: سطح سرپوشیده در طبقات فوقانی که حداقل یک طرف آن باز باشد.

تراس یا مهتابی: سطح ساختمان غیر مسقف به غیر از بام ساختمان.

کنسول یا پیش آمدگی یا پیش زدگی: هرگونه بیرون زدگی ساختمان از حد قطعه مالکیت (مساحت خالص عرصه) نسبت به بر معبر و بدنه نما در طبقات فوقانی می‌باشد.

سرپله و اتاقک آسانسور: فضایی است سرپوشیده با ارتفاع حداکثر 3متر از کف تمام شده که جهت استقرار دستگاه پله و آسانسور برای دسترسی به طبقات و سطح بام استفاده می‌شود.

پاسیو: فضاهای غیر مسقف یا با سقف شفاف در ساختمان که بین سایر فضاها قرار گیرد و از آن برای نورگیری، تهویه، نگهداری گل یا تزیین استفاده می‌شود.

فضای آزاد(حیاط): سطحی از قطعه مالکیت که در آن هیچگونه ساختمان احداث نشده و فقط برای درختکاری، فضای سبز، گلکاری، حوض، آب نما، ایوان غیر مسقف و سایر استفاده‌های محوطه سازی بدون احداث ساختمان و سقف تخصیص داده شده باشد.

تبصره: لازم است حداقل فضای اختصاص یافته درون سطح فضای آزاد برای درختکاری (پوشش گیاهی ریشه دار) برابر 20% مساحت خالص عرصه باشد.

حیاط خلوت: فضاهای غیرمسقف یا با سقف شفاف که بیرون سایر فضاهای ساختمانی قرار گیرد و از آن برای نورگیری و تهویه استفاده شود.

بر قطعه مالکیت یا بر زمین: قسمت یا قسمت هایی از قطعه مالکیت که پس از رعایت عقب نشینی بر اساس طرح های مصوب در مجاور معبر قرار داشته باشد.

مالکیت همجوار: قطعه مالکیت دارای مرز مشترک با قطعه مالکیت موردنظر (معابر عمومی جز مالکیت مجاور نبوده و در این صورت مالکیت مجاور اولین قطعه سمت دیگر معبر می باشد.)

سطح مشرف: سطوحی از ساختمان که در حریم اشراف قطعات مالکیت مجاور شرقی و غربی قرار گیرد.

محور اصلی بنا: محوری است به موازات طول قطعه مالکیت و عمود بر جهت غالب بدنه مشرف به حیاط اصلی قطعه مالکیت. در شهر اصفهان این محور عموما دارای جهت شمالی-جنوبی است.

حریم اشراف: فضایی است که بین سطوح فرضی بین سطح زمین و سطحی مفروض از حد جنوبی ساخت قطعه مالکیت شمالی، در سطح همکف که با زاویه 45 درجه به سمت جنوب قرار می گیرد بدین معنی که ارتفاع بنای واقع در جنوب یک قطعه مالکیت نبایستی از 40درصد طول قطعه مالکیت شمالی پس از رعایت عقب نشینی بر اساس طرح های مصوب تجاوز کند.

تبصره: در صورتی که بین دو قطعه مالکیت، گذر وجود داشته باشد عرض گذر (با کسر عرض بالکن) به 40% فوق‌الذکر اضافه می گردد.

استقرار بنا: منظور از استقرار بنا مکان قرارگیری ساختمان در محدوده قطعه مالکیت می باشد.

تعمیر و تغییر اساسی: هرگونه تعمیر و تغییر در سازه بنا و نمای ساختمان شامل تغییر، جابجایی و احداث سقف، ستون، دیوار باربر، نماسازی ساختمان و دیوار حیاط و همچنین هرگونه اقدام و عملیات اجرایی که در استحکام و مقاوم سازی ساختمان و الحاق فضای ساخته شده جدید منجر گردد تعمیر و تغیر اساسی محسوب می شود که مستلزم اخذ مجوز و پروانه ساختمان از شهرداری می باشد.

تعمیر و تغییر غیر اساسی: تعمیرات و تغییرات جزیی ساختمان که شامل تعمیر و تغییر اساسی نگردد مانند جابجایی دیوارهای غیر باربر، پنجره ها، درب ها، لوله کشی، کاشی کاری، حفر چاه جذبی و ارت، اصلاح نازک کاری داخل بنا، حیاط سازی(تعمیر و تعویض کف فرش، احداث، تعمیر و تغییر حوض و سایر اقدامات محوطه سازی)تعمیر و تغییر غیراساسی محسوب می شود که مستلزم اخذ مجوز و پروانه تعمیری از شهرداری می باشد.

کاربری یا نحوه استفاده: نوع استفاده از زمین یا ساختمان و یا نوع فعالیتی که در یک قطعه مالکیت به صورت موقت یا دائم انجام می شود.

کاربری خدمات عمومی: استفاده از قطعه مالکیت جهت آن  دسته از خدماتی که مستقیما از سوی سازمان ها، نهادهای دولتی و عمومی و شهرداری ارائه می شود یا کنترل و اداره آن ها به نحوی به سازمان ها، نهادهای دولتی و یا شهرداری مربوط است. همچنین خدماتی که به موجب قوانین و تصمیمات کمیسیون ماده پنج توسط بخش خصوصی احداث شده و یا خواهد شد.

خدمات اساسی: شامل آ ن دسته از خدمات عمومی محله ای، ناحیه ای یا منطقه ای است که جبران کمبود آن ها دارای اولویت می باشد. این خدمات شامل کاربری های آموزشی، بهداشتی- درمانی و فضای سبز است.

خدمات عمومی( با تعیین کاربری): شامل آن دسته از خدمات عمومی است که کاربری آن در طرح بازنگری مشخص شده است.

کاربری مختلط: ترکیب و تجمیع انواع متفاوت و سازگار کاربری مسکونی، تجاری و خدماتی به نحوی که بهره برداری مختلط از یک قطعه مالکیت ضمن رعایت مستقل و منفک بودن آن فراهم باشد. ترکیب های غالب و مهم کاربری مختلط مطابق موارد ذیل است: تجاری_خدماتی، تجاری_مسکونی_خدماتی، مسکونی_خدماتی و خدمات مختلط (صرفا خدمات عمومی).

باغ: قطعه مالکیت که کاربری آن در طرح بازنگری باغ تعیین شده باشد و یا زمینی که به ازای هر 5 متر مربع آن حداقل یک درخت مثمر و یا غیر مثمر در آن وجود داشته باشد.

درخت: عبارت از هر اصله است که محیط بن(محل تلاقی درخت با سطح زمین) آن کمتر از 15 سانتی متر نباشد.

پارکینگ: محل نگهداری یا توقف دایم و موقت وسایل نقلیه است که می تواند به صورت پارکینگ جمعی و خصوصی یا پارکینگ های عمومی وجود داشته باشد.

واحد مسکونی: مجموعه فضاهایی که برای سکونت یک خانوار در نظر گرفته شده و دارای ورودی مستقل بوده و از حداقل امکانات شامل فضای اقامت، سرویس بهداشتی، حمام و همچنین آشپزخانه برخوردار باشد و ارتفاع آن از کف تا زیر سقف کمتر از 80/2 متر و حداقل مساحت مفید آن از 60متر مربع کمتر نباشد.

مجتمع مسکونی: مجموعه با تعداد 5 یا بیشتر از 5 واحد مسکونی مستقل در یک قطعه مالکیت که دارای ورودی یا ورودی ها و فضاهای عمومی مشترک(مشاعات) باشد.

واحد تجاری: استفاده از قطعه مالکیت به منظور فعالیت هایی که به نحوی موجب عرضه و فروش کالا و خدمات در مقابل دریافت وجه باشد. حداقل مساحت یک واحد تجاری محله ای و ناحیه ای 25 مترمربع و یک واحد تجاری شهری 50 مترمربع می باشد. واحدهای تجاری ساخته شده موجود دارای سابقه رسمی و قانونی قبل از سال 1367 از این قاعده مستثنی هستند.

مجتمع تجاری: مجموعه با تعداد 10 واحد تجاری و بیشتر در یک قطعه مالکیت که دارای ورودی یا ورودی ها و یا فضاهای عمومی مشترک باشد.

مجتمع پزشکی: مجموعه با تعداد 5 و یا بیشتر از 5 واحد مطب پزشک یا واحد خدماتی وابسته به حرفه پزشکی در یک قطعه مالکی که دارای ورودی یا ورودی های و یا فضاهای عمومی مشترک باشد.

مجتمع خدماتی: مجموعه با تعداد 10 و یا بیشتر از 10واحد دفتر کار خدماتی یا اداری در یک قطعه مالکیت که دارای ورودی یا ورودی ها و یا فضاهای مشترک باشند.

مجموعه آپارتمانی: به یک ساختمان با استفاده مسکونی اطلاق می شود که دارای حداقل 5 واحد آپارتمان مسکونی مستقل بوده و دارای فضاهای مشاع و مشترک آزاد، پارکینگ، دستگاه پله و ورودی یا ورودی های مشترک باشد.

فضای ورودی و انتظار(لابی):  فضای عمومی اشتراکی جهت تجمیع در طبقه همکف آپارتمان که در ارتباط مستقیم با ورودی است و می تواند دارای مشاعات سرایداری، آبدارخانه و سرویس بهداشتی و آشپزخانه.

سالن اجتماعات: سالن چند منظوره برای اجتماع ساکنین مجموعه آپارتمانی(حداکثر 7 مترمربع به ازای هر واحد) با فضای سرویس بهداشتی و آشپزخانه.

سرایداری: فضایی است برای اقامت سرایدار که وظیفه نگهداری و نگهبانی از ساختمان را به عهده دارد. محل استقرار این فضا در پیلوت یا طبقه همکف و در ارتباط مستقیم با ورودی یا ورودی های ساختمان قرار دارد.

انباری: فضایی است مجزا از واحد آپارتمانی واقع در پیلوت یا زیرزمین به منظور استفاده ساکنین جهت نگهداری وسایل غیرخطرناک.(انباری واحدها نباید به صورت اشتراکی تامین گردد.)

پیش فضا: فضای تقسیم کننده در قسمت ورودی در داخل ساختمان و همچنین فضای تقسیم کننده و حریم ورودی واحدها در طبقات.

فضاهای مشاع: قسمت یا قسمت های مشترک از عرصه و اعیانی آپارتمانی که در انطباق با قانون تملک آپارتمان تعلق دارد. سطوح(فضاهای) مشاع عبارت است فضای ورودی و انتظار(لابی) سالن اجتماعات، سرایداری، پارکینگ، دستگاه پله، آسانسور، فضای باز(حیاط)، استخر و دیگر امکانات ورزشی و سایر فضاهایی که بر اساس طرح معماری به منظور استفاده عمومی پیش بینی و اجرا شده است.

فضای تاسیسات: فضاهایی که تجهیزات و وسایل تاسیساتی ساختمان درآن نصب می شوند.

مجرای تهویه: فضایی که صرفا جهت تهویه سرویس بهداشتی و آشپزخانه در طبقات مورد استفاده قرار می گیرد.

رایزر: محل عبور لوله ها و کانال های تاسیسات در طبقات.

رامپ (شیبراهه): سطح شیبدار با حداکثر شیب 15 درصد جهت دسترسی به پارکینگ و سطوح زیرین بنا(سطوح دارای اختلاف سطح).

مجرای پرتاب زباله: کانال هدایت بسته های زباله از طبقات به مخزن زباله در همکف.

میدانچه و فضای باز: فضای آزاد و تعریف شده با محدودیت عبور سواره که جهت تعاملات اجتماعی در مکان های خاص ایجاد شده و می شوند.

گذرهایی با ارزش تاریخی: گذرهایی هستند که جز عناصر کالبدی_ فضایی با ارزش شهر در دوران های مختلف بوده اند و فضاها و بدنه های آن دارای ارزش تاریخی و معماری می باشد و مطابق پیشنهادات طرح بازنگری بدون تعریض در نظر گرفته شده و اصولا اولویت حرکت در آن ها به پیاده اختصاص یافته است و حرکت سواره در این گونه گذرها در حداقل ممکن پیش بینی شده است.

گذرهای اصلی بین محله ای و ناحیه ای: این گذرها شامل اصلی ترین و مهم ترین محورهای خدماتی-ارتباطی بین محلات می باشد که بافت درونی محلات و مراکز محلات مختلف را به یکدیگر متصل نمود و ضمن ایجاد ارتباط مابین محلات، آن ها را به محوطه های پیرامونی و محورهای ارتباطی-خدماتی متصل نماید. وجه تمایز اصلی گذرهای بین محله ای خصوصیات و نقش غالب عملکردی(خدمات رسانی) و کالبدی(ساختاری) آن ها با سایر معابر می باشد.

محور پیاده (با محدودیت ترافیک سواره): محورهای ارتباطی هستند که ترافیک سواره در آن ها محدود یا ممنوع گشته و عبور وسایل نقلیه عمومی در آن ها بر اساس  پیشنهادات طرح بازنگری و یا طرح هایی که بعدا تهیه و تصویب خواهد رسید مجاز دانسته شده است.

مراکز خدمات محله ای، ناحیه ای، منطقه ای: این محدوده ها شامل محوطه هایی است که محل تمرکز خدمات عمومی از قبیل آموزشی، ورزشی، فضای سبز، بهداشتی، درمانی، اداری و سایر خدمات عمومی است که مقدار سطح هریک از خدمات به تناسب مقیاس هر محدوده و مطابق پیشنهادات طرح بازنگری طرح تفصیلی در آن ها پیش بینی شده است. این محدوده ها علاوه بر در بر گرفتن خدمات عمومی مذکور که متناسب با شعاع عملکرد هر کدام است شامل قطعات مسکونی نیز می باشد. محدوده های مذکور به منظور گسترش کاربری های خدماتی متناسب با عملکرد موردنظر و به منظور جلوگیری از پراکندگی در استقرار خدمات مذکور در آینده صورت پذیرد. بدیهی است استفاده به منظور گسترش خدمات عمومی موجود و یا ایجاد خدمات عمومی تامین نشده یا خدمات جدید بایستی به تصویب کمیسیون ماده پنج برسد.

بناها و محوطه های واجد ارزش تاریخی و معماری: کلیه بناها و فضاهای محصور و محوطه های تاریخی که به لحاظ ویژگی های کالبدی معرف سبک و شیوه های معماری خاص دوران خود بوده و در اسناد طرح بازنگری مشخص شده اند و همچنین بناها، فضاهای محصور و محوطه هایی که توسط اداره کل میراث فرهنگی ثبت شده و یا در آینده شناسایی و ثبت می شوند.

عرصه بنای واجد ارزش تاریخی و معماری: شامل کالبد و محوطه بنای واجد ارزش تاریخی و معماری بوده که در اسناد طرح بازنگری طرح تفصیلی مشخص شده اند یا براساس وضع موجود، اسناد و شواهد تاریخی مربوط به پیشینه آن مطابق نظر اداره کل میراث فرهنگی و تصویب در کمیسیون ماده پنج تعیین می گردد.

حریم حفاظتی محوطه ها و بناهای واجد ارزش تاریخی و معماری: محدوده ای است که برای یک بنا یا یک مجموعه بنای واجد ارزش تاریخی و معماری و یا محوطه‌های تاریخی تعیین شده و در اسناد طرح بازنگری طرح تفصیلی  منعکس شده است، یا محدوده های که پس از این توسط اداره کل میراث فرهنگی شناسایی و مشخص گردند. محدوده های مذکور مشمول ضوابط و مقررات خاصی در جهت حفاطت-کالبدی فضایی آن ها می گردد. تعداد و وسعت محدوده های حفاظتی بستگی به ویژگی های اثر یا محوطه تاریخی داشته و مطابق نظر اداره کل میراث فرهنگی و تصویب در کمیسیون ماده پنج تعیین می گردد.

محوطه‌های نیازمند نوسازی و بهسازی: محدوده‌ای از بافت موجود شهری است که براساس شاخص‌های تعیین فرسودگی کالبدی بافت شهری مصوب 1384/3/16 شورای عالی شهرسازی و معماری در طرح بازنگری برای انجام اقدامات نوسازی و بهسازی پیشنهاد شده و در تاریخ 1385/2/25 به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده است. بناها و محوطه‌های واجد ارزش تاریخی و معماری واقع در محدوده محوطه‌های نیازمند نوسازی و بهسازی تابع ضوابط و مقررات مربوط به خود می‌باشد.