ارتفاع مجاز ساختمان‌ بر اساس عرض گذر

در هنگام ساخت و ساز، یکی از نکات مهمی که باید رعایت شود بحث ارتفاع مجاز ساختمان و تعداد طبقاتی است که مجاز به ساخت آن هستید. موارد مختلفی وجود دارند که تعداد طبقات مجاز در ساخت ساختمان را تعیین می‌کنند. بسته به آن که ساختمان در چه منطقه‌ای ساخته می‌شود، کاربری آن چیست و از همه مهم‌تر عرض گذر که ساختمان در آن ساخته می‌شود چقدر است؛ تعداد طبقات مجاز ساختمان تغییر می‌کند.

از میان موارد مطرح شده عرض خیابان که از آن تحت عنوان عرض گذر نیز یاد می‌شود، برای ارتفاع مجاز ساختمان بسیار تعیین کننده می‌باشد. طبق قوانین و ضوابط طراحی و محاسبات ساخت و ساز در طرح تفصیلی شهر اصفهان، در کوچه‌ها و معابر مختلف تعداد طبقه مجاز قابل ساخت برای کاربری مسکونی بر اساس موارد مطرح شده در زیر مشخص می‌گردد:

• در صورتی که عرض گذر که ساخت و ساز در آن صورت می‌گیرد از ۶ متر کمتر باشد، تعداد طبقات مجاز برای ساختمان ذکر شده ۲ طبقه است. ساختمانی با چنین شرایطی می‌تواند شامل زیرزمین هم باشد.
• در صورتی که عرض گذر که ساخت و ساز در آن صورت می‌گیرد از ۶ تا ۸ متر باشد، تعداد طبقات مجاز برای ساختمان ذکر شده ۳ طبقه به همراه زیرزمین است. در چنین معبری، امکان ساخت ساختمانی با ۲ طبقه به همراه یک پیلوت نیز وجود دارد.
• در صورتی که عرض گذر که ساخت و ساز در آن صورت می‌گیرد از ۸ تا ۱۰ متر باشد، تعداد طبقات مجاز برای ساختمان ذکر شده ۴ طبقه به همراه زیرزمین است. در چنین معبری، امکان ساخت ساختمانی با ۳ طبقه به همراه یک پیلوت نیز وجود دارد.
• در صورتی که عرض گذر که ساخت و ساز در آن صورت می‌گیرد از ۱۰ تا ۱۲ متر باشد، تعداد طبقات مجاز برای ساختمان ذکر شده ۵ طبقه به همراه زیرزمین است. در چنین معبری، امکان ساخت ساختمانی با ۴ طبقه به همراه یک پیلوت نیز وجود دارد.
• در صورتی که عرض گذر که ساخت و ساز در آن صورت می‌گیرد بیشتر از ۱۲ متر باشد، تعداد طبقات مجاز برای ساختمان ذکر شده ۶ طبقه به همراه زیرزمین است. در چنین معبری، امکان ساخت ساختمانی با ۵ طبقه به همراه یک پیلوت نیز وجود دارد.

ارتفاع مجاز ساختمان

معیاری که برای محاسبه ارتفاع مجاز ساختمان در نظر گرفته می‌شود فاصله از کف زمین تا بام ساختمان می‌باشد. در مواردی که بام ساختمان شیب‌دار باشد، متوسط این شیب را به عنوان بلند‌ترین نقطه ساختمان در نظر گرفته و ارتفاع بام بر اساس آن محاسبه می‌شود. هنگامی که محاسبه ارتفاع مجاز ساختمان مد نظر باشد، عواملی نظیر شرایط اقلیمی نیز تأثیر گذار بوده و در شرایط خاص تبصره‌هایی نیز وجود دارد که مهندسان می‌توانند طبق آن‌ها عمل نمایند.

هر ساختمان با توجه به تعداد طبقاتی که دارد باید ارتفاع مشخصی را داشته باشد. طبق قوانین و ضوابط طراحی و محاسبات ساخت و ساز، ارتفاع مجاز ساختمان‌های مسکونی تا چهار طبقه را به این ترتیب می‌توان تعیین نمود:

• ساختمان‌های یک طبقه: برای ساختمان‌هایی که زیرزمین و پنجره نورگیر نداشته باشند، حداکثر ارتفاع مجاز 4.10 متر می‌باشد. در صورتی که ساختمان دارای زیر زمین و پنجره نورگیر باشد، حداکثر ارتفاع 5.30 متر می‌باشد.
• ساختمان‌های دو طبقه: ساختمان‌هایی که زیرزمین و پنجره نورگیر نداشته باشند، بیشترین ارتفاع مجاز 7.30 متر می‌باشد. برای حالتی که ساختمان دارای زیر زمین و پنجره نورگیر باشد، ارتفاع ساختمان در بیشترین مقدار ممکن می‌تواند 8.50 متر ‌باشد.
• ساختمان‌های سه طبقه: برای ساختمان‌هایی که زیرزمین و پنجره نورگیر نداشته باشند، حداکثر ارتفاع مجاز 10.50 متر می‌باشد. در صورتی که ساختمان دارای زیر زمین و پنجره نورگیر باشد، حداکثر ارتفاع 11.70 متر می‌باشد.
• ساختمان‌های چهار طبقه: ساختمان‌هایی که زیرزمین و پنجره نورگیر نداشته باشند، بیشترین ارتفاع مجاز 13.70 متر می‌باشد. برای حالتی که ساختمان دارای زیر زمین و پنجره نورگیر باشد، ارتفاع ساختمان در بیشترین مقدار ممکن می‌تواند 14.90 متر ‌باشد.

ارتفاع مجاز ساختمان‌های با طبقات بیشتر نیز بر اساس قوانین و ضوابط طراحی مربوط به آن‌ها انجام می‌پذیرد.

ارتفاع مجاز گروه‌های ساختمانی در مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان

الف)در گروه‌های ساختمانی ۱ ،۲ و ۳ (در حالت یک طبقه)، در ساختمان‌های دارای زیرزمین با پنجره نورگیر از نما، 5.80 متر و در ساختمان‌های فاقد آن 4.90 متر. (ارتفاع کف تا زیر سقف 2.90 و ضخامت سقف 0.3 و ارتفاع جان پناه 1.10 و نورگیر زیر زمین 0.7 متر ).

در گروه‌های ساختمانی ۱ ،۲ و ۳ (در حالت دو طبقه)، در ساختمان‌های دارای زیرزمین با پنجره نورگیر از نما، 9 متر و در ساختمان‌های فاقد آن 8.10 متر.

ب) در گروه‌های ساختمانی ۴ و ۵ (در حالت سه طبقه)، در ساختمان‌های دارای زیرزمین با پنجره نورگیر از نما، حداکثر 12.20 متر و در ساختمان‌های فاقد آن حداکثر 11.30 متر در گروه‌های ساختمانی ۴ و ۵ (در حالت چهار طبقه)، در ساختمان‌های دارای زیرزمین با پنجره نورگیر از نما، حداکثر 15.40 متر و در ساختمان‌های فاقد آن حداکثر 14.50 متر.

پ) در گروه‌های ساختمانی ۶ و ۷ (پنج تا هفت طبقه یا تا ارتفاع ۲۳ متر) و گروه ۸ (با ارتفاع بیش از هفت طبقه یا بیش از ۲۳ متر)، به تناسب تعداد طبقات و سایر ضوابط و مقررات قانونی.

ارتفاع و مساحت تصرف ها باید بر اساس نوع ساختار و وضعیت استقرار ساختمان در زمین با محدودیت های تعیین شده در مبحث سوم مقررات ملی ساختمان برای گروه های تصرف منطبق باشد.

مبنای محاسبه حداقل ارتفاع مجاز طبقات مسکونی چیست؟

اگر بخواهیم برای شما مبنای محاسبه ارتفاع مجاز ساختمان را بر اساس مقررات ملی ساختمان سازی بیان کنیم باید به این صورت بگوییم که شما باید فاصله تراز قائم متوسط کف معبر مجاور را تا متوسط ارتفاع بام شیب دارد محاسبه کنید. همچنین می توانید بالاترین نقطه جان پناه در بام های مسطح را در این محاسبه قرار دهید.

توجه داشته باشید هنگامی که ارتفاع یک ساختمان را محاسبه می‌کنید باید به شیب ساختمان نیز توجه کنید. در نظر گرفتن متوسط تراز دو طرف ساختمان به عنوان نقطه شروع ارتفاع ساختمان، در خیابان‌های شیب دار ضروری است. در نتیجه شما برای آن که بتوانید ارتفاع ساختمان را محاسبه کنید، می‌توانید از 4 حالت استفاده کنید. این حالات عبارتند از:

• بام شیب ‌دار باشد و معبر مجاور مسطح باشد.
• ساختمان دارای بام مسطح باشد و معبر مجاور نیز مسطح باشد.
• بام شیب ‌دار داشته باشد و معبر مجاور هم شیب ‌دار باشد.
• بام مسطح باشد ولی معبر مجاور شیب ‌دار باشد.

ارتفاع استاندارد هر طبقه ساختمان مسکونی

در هنگام محاسبه ارتفاع مجاز ساختمان‌های مسکونی رعایت کردن قوانین برای رسیدن به هدف امری ضروری تلقی شده‌ است. ارتفاعی که برای ساختمان‌های مسکونی باید در نظر بگیرید بر حسب تعداد طبقه‌های آن‌ها در نظر گرفته می‌شود که هر یک از آن‌ها دارای مقدارهای معین هستند و شما باید آن را رعایت کنید.

محاسبه ارتفاع مجاز ساختمان مسکونی بر چه اساسی انجام می ‌شود؟

هنگام محاسبه ارتفاع ساختمان‌های مسکونی باید نوع ساختمان و برخی از پارامترها را در نظر داشته باشید تا بتوانید بدون عیب محاسبات خود را انجام دهید. اساس محاسبه ارتفاع ساختمان مسکونی به صورت ذیل است:

1- محاسبه ارتفاع مجاز ساختمان مسکونی یک طبقه

ارتفاعی که شما برای ساختمان‌های مسکونی تک طبقه مجاز به محاسبه هستید در صورتی که زیر زمین و یا پنجره‌های نورگیر نداشته باشد باید 4.90 متر در نظر بگیرید. اگر این ساختمان‌ها دارای زیرزمین و پنجره‌های نورگیر در نمای خود باشند باید طبق مقررات ملی ساختمان ارتفاع آن را 5.80 متر حساب کنید.

2- محاسبه ارتفاع مجاز ساختمان مسکونی دو طبقه

برای محاسبه ارتفاع ساختمان دو طبقه نیز باید به ویژگی‌های ساختمان دقت داشته باشید. در ساختمان‌های مسکونی که دارای زیر زمین و پنجره‌های نورگیر است باید ارتفاع را 9 متر در نظر بگیرید. در صورتی که این ساختمان‌ها هیچ یک از ویژگی‌‎ها را دارا نیستند باید ارتفاع را شما 8.10 در نظر بگیرید.

3- محاسبه ارتفاع مجاز ساختمان مسکونی سه طبقه

ارتفاعی که باید برای ساختمان‌های سه طبقه محاسبه کنید اگر بدون زیرزمین و پنجره‌های نورگیر در نمای خود باشند 11.30 متر محاسبه می‌شود. این در حالی است که اگر این ساختمان سه طبقه شامل زیر زمین و پنجره‌های نورگیر باشد حداکثر ارتفاع مجاز برای آن 11.20 متر در نظر گرفته می‌شود.

4- محاسبه ارتفاع مجاز ساختمان مسکونی چهار طبقه

محاسبه ارتفاع ساختمان‌های 4 طبقه نیز دارای دو حالت هستند. محاسبه این ساختمان‌ها به این صورت است که اگر ساختمان‌ها دارای زیر زمین و یا پنجره نورگیر در نمای خود باشند، حداکثر ارتفاعی که باید در این ساختمان‌ها در نظر گرفته شود 14.50 متر خواهد بود. این در حالی است ساختمان‌هایی که این ویژگی‌ها را دارند ارتفاع آن‌ها باید 15.40 متر باشد.

5- محاسبه ارتفاع مجاز ساختمان مسکونی پنج طبقه و بیشتر

در خصوص مقرراتی که برای این دسته از ساختمان‌ها در نظر گرفته‌اند، به این صورت که ساختمان‌های مسکونی 5 طبقه، 6 طبقه و 7 طبقه بدون در نظر گرفتنِ این که زیرزمین دارا هستند و یا خیر، تماماً بستگی به تعداد طبقه‌های ساختمان دارد که سازنده باید طبق ضوابط و مقررات حداکثر ارتفاع مجاز را 23 متر پیش‌بینی کند. در محاسبه این نوع از ارتفاع‌ها به این توجه داشته باشید که ساختمان‌های بیش از 7 طبقه و یا ساختمان‌هایی که دارای بیش از 23 متر هستند دارای مقررات و ضوابط مختص به خود هستند. این مقررات برای هر شهر و منطقه مختلف در نظر گرفته‌ شده است.

6- محاسبه ارتفاع مجاز ساختمان در بام مسطح

برای محاسبه ارتفاع ساختمان‌هایی که دارای بام مسطح هستند باید فاصله عمودی تراز متوسط کف معبر مجاور را تا نقطه جان‌پناه بام در نظر بگیرید. در نتیجه برای محاسبه ارتفاع ساختمان‌هایی که دارای بام مسطح هستند باید ارتفاع جان‌پناه را نیز در این محاسبه جای دهید. حداقل ارتفاع جان‌پناه از کف بام نیز باید 1.10 در نظر گرفته‌ شود.

7- محاسبه ارتفاع مجاز ساختمان در بام شیب‌دار

محاسبه ارتفاع ساختمان‌هایی که دارای بام شیب‌دار هستند نیز باید به این صورت باشد که مهندسین فاصله عمودی تراز متوسط معبر مجاور را تا متوسط ارتفاع بام شیب‌دار را در نظر بگیرند. در این قسمت منظور از متوسط ارتفاع بام شیب‌دار همان میانگین فاصله شروع و انتهای بام است. به این نکته توجه داشته باشید که وجود و یا عدم وجود زیر زمین هیچ گونه تأثیری در محاسبه ارتفاع کلی ساختمان‌ها نمی‌گذارد.

ضوابط ارتفاع مجاز در طرح تفصیلی شهر اصفهان

1-8  عددهای ارتفاعی ﺗﻌﻴﻴﻦ ﺷﺪه در ﻧﻘﺸﻪﻫﺎی ﻃﺮح ﺑﺎزﻧﮕﺮی ﻃﺮح تفصیلی ﺷﻬﺮ اﺻﻔﻬﺎن ﺣﺪاﻛﺜﺮ ارﺗﻔﺎع در ﻧﻈﺮ ﮔﺮﻓﺘﻪ ﺷﺪه ﺑﺮای اﺣﺪاث ﺑﻨﺎ در ﻗﻄﻌﺎت ﻣﺎﻟﻜﻴﺖ اﺳﺖ. بدیهی است امکان برخورداری از ارتفاعات ﺗﻌﻴﻴﻦ ﺷﺪه در ﻧﻘﺸﻪﻫﺎی ﻣﺬﻛﻮر ﻣﺸﺮوط ﺑﻪ رﻋﺎﻳﺖ و دارا  ﺑﻮدن ﺿﻮاﺑﻂ و ﻣﻘﺮرات ﻣﻨﺪرج در اﻳﻦ ﻗﺴﻤﺖ و رﻋﺎﻳﺖ ﻛﻠﻴﻪ ﺿﻮاﺑﻂ و ﻣﻘﺮرات ﺷﻬﺮﺳﺎزی و ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنی ﻣﺼﻮب ﻣﻨﺪرج در ﻫﻤﻴﻦ دﻓﺘﺮﭼﻪ میﺑﺎﺷﺪ. ﺑﻪ ﻋﺒﺎرت دﻳﮕﺮ ﻣﺒﻨﺎ و ﻣﻼک ﺗﻌﻴﻴﻦ ارﺗﻔﺎع ﻣﺠﺎز ﺑﺮای اﺣﺪاث ﺑﻨﺎ در ﻫﺮ ﻗﻄﻌﻪ ﻣﺎﻟﻜﻴﺖ رﻋﺎﻳﺖ ﻛﺪ ارﺗﻔﺎعی ﻣﺼﻮب ﻃﺮح ﺑﺎزﻧﮕﺮی ﻃﺮح تفصیلی و ﻛﻠﻴﻪ ﺿﻮاﺑﻂ و ﻣﻘﺮرات ارﺗﻔﺎعی و اﺣﺪاث ﺑﻨﺎ ﻣﻨﺪرج در ﻫﻤﻴﻦ دﻓﺘﺮﭼﻪ ﺑﻪ ﺻﻮرت ﺗﻮأﻣﺎن میﺑﺎﺷﺪ.

2-8 تعاریف و ﺿﻮاﺑﻂ ﻋﺎم

1-2-8 ﻛﺪ ارﺗﻔﺎعی ﻣﺼﻮب، ﺣﺪاﻛﺜﺮ ارﺗﻔﺎع ﺗﻌﻴﻴﻦ ﺷﺪه در ﻧﻘﺸﻪ ﻣﺼﻮب ارﺗﻔﺎﻋﺎت ﻃﺮح ﺑﺎزﻧﮕﺮی ﻃﺮح تفصیلی ﺑﺮای ﻫﺮ ﻗﻄﻌﻪ ﻣﺎﻟﻜﻴﺖ می‌باشد.

2-2-8 ارﺗﻔﺎع ﻣﺠﺎز ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن، ﺣﺪاﻛﺜﺮ ارﺗﻔﺎع ﻣﺠﺎز ﺑﻨﺎ در ﻫﺮ ﻗﻄﻌﻪ ﻣﺎﻟﻜﻴﺖ اﺳﺖ ﻛﻪ ﺑﺮاﺳﺎس ﻛﺪ ارﺗﻔﺎعی ﻣﺼﻮب ﻃﺮح ﺑﺎزﻧﮕﺮی ﻃﺮح تفصیلی و ﺑﺎ رﻋﺎﻳﺖ ﺳﺎﻳﺮ ﺿﻮاﺑﻂ و ﻣﻘﺮرات ارﺗﻔﺎعی و اﺣﺪاث ﺑﻨﺎ و ﺿﻮاﺑﻂ و ﻣﻘﺮرات ﺷﻬﺮﺳﺎزی و ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنی ﻣﻨﺪرج در ﻫﻤﻴﻦ دﻓﺘﺮﭼﻪ ﺗﻌﻴﻴﻦ میﮔﺮدد.

3-2-8 ﻃﺒﻘﻪ ﻫﻤﻜﻒ قسمتی از ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن اﺳﺖ ﻛﻪ ارﺗﻔﺎع روی ﻛﻒ آن از ﺳﻄﺢ ﻣﻌﺒﺮ ﺣﺪاﻛﺜﺮ 80 ﺳﺎنتیﻣﺘﺮ میﺑﺎﺷﺪ.

ﺗﺒﺼﺮه: ارﺗﻔﺎع ﻃﺒﻘﻪ ﻫﻤﻜﻒ، ﺟﺰ ارﺗﻔﺎع ﻣﺠﺎز ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﻣﺤﺴﻮب میﺷﻮد.

4-2-8 ارﺗﻔﺎع ﻛﻒ ﺗﺎ زﻳﺮ ﺳﻘﻒ ﭘﻴﻠﻮت ﺣﺪاﻗﻞ 2.40 ﻣﺘﺮ و ﺣﺪاﻛﺜﺮ 2.60 ﻣﺘﺮ میﺑﺎﺷﺪ.

5-2-8 ارﺗﻔﺎع ﻛﻒ ﺗﺎ ﻛﻒ ﻃﺒﻘﺎت ﻣﺴﻜﻮنی ﺑﺮاﺑﺮ 3.20 ﻣﺘﺮ میﺑﺎﺷﺪ. (ارﺗﻔﺎع ﻛﻒ ﺗﺎ زﻳﺮ ﺳﻘﻒ ﺑﺮاﺑﺮ ﺑﺎ 2.80 ﻣﺘﺮ)

6-2-8 ﻣﺘﻮﺳﻂ ﺿﺨﺎﻣﺖ ﺳﻘﻒ ﻃﺒﻘﺎت ﺑﺮاﺑﺮ ﺑﺎ 40 ﺳﺎنتیﻣﺘﺮ میﺑﺎﺷﺪ.

7-2-8 ارﺗﻔﺎع ﺟﺎنﭘﻨﺎه ﺑﺎم ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﺑﺮاﺑﺮ ﺑﺎ 1.10 ﻣﺘﺮ میﺑﺎﺷﺪ.

8-2-8 ارﺗﻔﺎع ﺟﺎن ﭘﻨﺎه ﺗﺮاسﻫﺎ، ﺑﺎﻟﻜﻦﻫﺎ و ﻫﺮﮔﻮﻧﻪ ﭘﻴﺶآﻣﺪگی در ﻃﺒﻘﺎت ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎ از ﻛﻒ ﺗﻤﺎم ﺷﺪه ﺣﺪاﻗﻞ 1.10 ﻣﺘﺮ میﺑﺎﺷﺪ.

9-2-8 ارﺗﻔﺎع ﺟﺎن ﭘﻨﺎه ﺑﺎم ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﺟﺰء ارﺗﻔﺎع ﻣﺠﺎز ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﻣﺤﺴﻮب میﺷﻮد.

10-2-8 ﻣﺒﻨﺎی ﺗﻌﻴﻴﻦ ارﺗﻔﺎع ﻣﺠﺎز ﻫﺮ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﻓﺎﺻﻠﻪ ﺳﻄﺢ ﻣﻌﺒﺮ (ﻛﺪ ﺻﻔﺮ-ﺻﻔﺮ) ﺗﺎ روی ﺟﺎن ﭘﻨﺎه ﺑﺎم ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن میﺑﺎﺷﺪ.

11-2-8  اﺧﺬ ﻫﺮﮔﻮﻧﻪ رﺿﺎﻳﺘﻨﺎﻣﻪ فیﻣﺎﺑﻴﻦ ﻣﺎﻟﻜﻴﻦ ﻫﻤﺠﻮار در ﺧﺼﻮص افزایش ارتفاع مجاز ساختمان، افزایش سطح اشغال ﻣﺠﺎز و ﻫﺮ درﺧﻮاستی ﻛﻪ ﻣﻐﺎﻳﺮ ﺿﻮاﺑﻂ ﻣﻨﺪرج در اﻳﻦ دﻓﺘﺮﭼﻪ ﺑﺎﺷﺪ ﻣﻼک ﻋﻤﻞ ﻧﺒﻮده و ﻣﺠﺎز نمیﺑﺎﺷﺪ و اﻗﺪام ﺑﺮاﺳﺎس آن ﺑﺮای ﻣﺮﺟﻊ ﺻﺪور ﭘﺮواﻧﻪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن اﻟﺰام‌آور ﻧﺒﻮده و ﻣﻤﻨﻮع اﺳﺖ. در ﻫﺮ ﺻﻮرت ﺿﻮاﺑﻂ و ﻣﻘﺮرات ﺷﻬﺮﺳﺎزی و ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنی ﻣﺼﻮب ﻣﻨﺪرج در ﻫﻤﻴﻦ دﻓﺘﺮﭼﻪ ﻣﻼک ﻋﻤﻞ اﺳﺖ.

12-2-8 ارﺗﻔﺎﻋﺎت ﻃﺮح ﺑﺎزﻧﮕﺮی ﻃﺮح تفصیلی، ﺣﺪاﻛﺜﺮ ارﺗﻔﺎع ﻣﺠﺎز و ﺳﻘﻒ ارﺗﻔﺎعی اﺳﺖ ﻛﻪ ﺑﺎ ﺿﻮاﺑﻂ ارﺗﻔﺎعی ﻣﻨﺪرج در ﺟﺪاول ﺷﻤﺎره 4 و 5 و 6 و ﺑﺎ رﻋﺎﻳﺖ ﺳﺎﻳﺮ ﺿﻮاﺑﻂ و ﻣﻘﺮرات ﺷﻬﺮﺳﺎزی و ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنی ﻣﻨﺪرج در اﻳﻦ دﻓﺘﺮﭼﻪ ﻣﺤﺪود و ﺗﻌﻴﻴﻦ میﺷﻮد.

13-2-8 ارﺗﻔﺎع ﻗﻄﻌﺎت ﻣﺎﻟﻜﻴﺖ واﻗﻊ در ﺣﺮﻳﻢ ﻣﺼﻮب ﺑﻨﺎﻫﺎ و ﻣﺤﻮﻃﻪﻫﺎی واﺟﺪ ارزش ﺗﺎریخی و ﻣﻌﻤﺎری ﻣﻄﺎﺑﻖ ﻃﺮح ﺑﺎزﻧﮕﺮی ﻃﺮح تفصیلی و ﺗﺎﺑﻊ ﺿﻮاﺑﻂ ﺧﺎص ﻣﻨﺪرج در ﻫﻤﻴﻦ دﻓﺘﺮﭼﻪ میﺑﺎﺷﺪ.

14-2-8 ارﺗﻔﺎع ﻗﻄﻌﺎت ﻣﺎﻟﻜﻴﺖ واﻗﻊ در ﺣﺮاﺋﻢ ﻣﺼﻮب امنیتی ﻣﺮاﻛﺰ ﺧﺎص ﺗﺎﺑﻊ ﺿﻮاﺑﻂ ﻣﺼﻮب ﻣﺮﺑﻮط میﺑﺎﺷﺪ.

15-2-8 ﺣﺪاﻛﺜﺮ ارﺗﻔﺎع ﻛﺮسی در ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎی ﻣﺴﻜﻮنی ﺑﺮاﺑﺮ ﺑﺎ 80 ﺳﺎنتیﻣﺘﺮ و در ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎی ﺑﺎ ﻛﺎرﺑﺮی ﻣﺨﺘﻠﻂ (تجاری – ﻣﺴﻜﻮنی – خدماتی) برابر با 60 سانتی‌متر است. ارتفاع ﻛﺮسی ﺟﺰ ارﺗﻔﺎع ﻣﺠﺎز ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﻣﺤﺴﻮب میﺷﻮد.

تبصره1: در اﻳﻦ ﺣﺎﻟﺖ ﺿﺮوری اﺳﺖ ﻧﻮرﮔﻴﺮی ﻓﻀﺎی زﻳﺮزﻣﻴﻦ از ﻃﺮﻳﻖ ﻛﺎﻫﺶ ﺳﻄﺢ اﺷﻐﺎل ﺑﻨﺎ در ﻃﺒﻘﺎت زﻳﺮزﻣﻴﻦ و ﻫﻤﻜﻒ ﺑﻪ ﻧﺤﻮ ﻣﻄﻠﻮب ﺻﻮرت ﭘﺬﻳﺮد. ﺑﺪیهی اﺳﺖ اﺳﺘﻔﺎده از ﺳﻄﺢ ﻛﺎﻫﺶ ﻳﺎﻓﺘﻪ از زﻳﺮﺑﻨﺎ ﺟﻬﺖ ﻧﻮرﮔﻴﺮی ﻓﻀﺎی زﻳﺮزﻣﻴﻦ ﺻﺮﻓﺎ ﺟﻬﺖ گل‌کاری و ﻓﻀﺎی آزاد ﻣﺠﺎز ﺑﻮده و اﺳﺘﻔﺎده از اﻳﻦ ﺳﻄﺢ ﺟﻬﺖ ارﺗﺒﺎﻃﺎت ﻋﻤﻮدی ﺣﺪاﻛﺜﺮ ﺑﻪ ﻣﻴﺰان 25 درﺻﺪ ﺳﻄﺢ ﻛﻞ ﺑﻼﻣﺎﻧﻊ است.

تبصره2: رﻋﺎﻳﺖ ﺿﻮاﺑﻂ و ﻣﻘﺮرات ﺷﻬﺮﺳﺎزی و ﻣﻌﻤﺎری ﺑﺮای اﻓﺮاد ﻣﻌﻠﻮل ﺷﻮرای ﻋﺎلی ﺷﻬﺮﺳﺎزی و 1378/10/6 جسمی – ﺣﺮکتی ﻣﻄﺎﺑﻖ ﻣﺼﻮﺑﻪ ﻣﻌﻤﺎری اﻳﺮان (ﭘﻴﻮﺳﺖ ﺷﻤﺎره 2 ﻫﻤﻴﻦ دﻓﺘﺮﭼﻪ) در ﺧﺼﻮص اﺣﺪاث ﻛﺮسی اﻟﺰامی اﺳﺖ.

16-2-8 اﺣﺪاث واﺣﺪﻫﺎی ﺗﺠﺎری در زﻳﺮزﻣﻴﻦ ﻣﻤﻨﻮع میﺑﺎﺷﺪ.

ﺗﺒﺼﺮه: اﺣﺪاث واﺣﺪﻫﺎی ﺗﺠﺎری در زﻳﺮزﻣﻴﻦ (در یک ﻃﺒﻘﻪ ﭘﺎﻳﻴﻦﺗﺮ از ﺳﻄﺢ زﻣﻴﻦ) ﺻﺮﻓﺎً در ﻣﺠﺘﻤﻊﻫﺎی ﺗﺠﺎری – ﺧﺪﻣﺎتی ﺑﺮاﺳﺎس ﻛﺎرﺑﺮی ﻃﺮح ﺑﺎزﻧﮕﺮی ﻣﺼﻮب ﻣﺸﺮوط ﺑﻪ ﺗﺎﻣﻴﻦ ﭘﺎرﻛﻴﻨﮓ ﻣﻮرد ﻧﻴﺎز، رﻋﺎﻳﺖ ﻣﻮازﻳﻦ ایمنی و دارا ﺑﻮدن ﻧﻮر و ﺗﻬﻮﻳﻪ ﻣﻨﺎﺳﺐ در ﻣﻮارد ﺧﺎص اﻣﻜﺎنﭘﺬﻳﺮ میﺑﺎﺷﺪ.

17-2-8 اﺣﺪاث واﺣﺪ ﻣﺴﻜﻮنی در زﻳﺮزﻣﻴﻦ ﻣﻤﻨﻮع میﺑﺎﺷﺪ.

 تبصره1: اﺣﺪاث زﻳﺮزﻣﻴﻦ ﺑﺎ اﺳﺘﻔﺎده ﻣﺴﻜﻮنی در ﻗﻄﻌﺎت ﻣﺎﻟﻜﻴﺖ ﺑﺎ ﻛﺎرﺑﺮی ﻣﺴﻜﻮنی ﺑﺮاﺳﺎس ﻃﺮح ﺑﺎزﻧﮕﺮی ﻣﺼﻮب در ﻋﺮﺻﻪ و ﺣﺮﻳﻢ ﺑﻨﺎﻫﺎ و ﻣﺤﻮﻃﻪﻫﺎی واﺟﺪ ارزش ﺗﺎریخی و ﻣﻌﻤﺎری در ﺳﻄﺢ اﺷﻐﺎل ﻣﺠﺎز ﻗﻄﻌﻪ ﻣﺎﻟﻜﻴﺖ ﻣﺸﺮوط ﺑﻪ ﺑﻬﺮهﻣﻨﺪ ﺑﻮدن از ﻧﻮر و ﺗﻬﻮﻳﻪ ﻛﺎفی و رﻋﺎﻳﺖ ﻣﻮازﻳﻦ اﺳﺘﺤﻜﺎم ﺑﻨﺎﻫﺎی ﻫﻤﺠﻮار ﺑﻼﻣﺎﻧﻊ اﺳﺖ.

ﺗﺒﺼﺮه2: اﺣﺪاث واﺣﺪ ﻣﺴﻜﻮنی در اراضی ﺷﻴﺐدار در ﺳﻄﻮح ﭘﺎﻳﻴﻦﺗﺮ از ﺳﻄﺢ ﻣﻌﺒﺮ ﺻﺮﻓﺎ ﺑﺎ رﻋﺎﻳﺖ ﻣﻔﺎد ﺑﻨﺪ 3-1-5 و ﺗﺒﺼﺮهﻫﺎی 5 و 6 ذﻳﻞ آن و ﺑﺎ رﻋﺎﻳﺖ ﺳﺎﻳﺮ ﺿﻮاﺑﻂ و ﻣﻘﺮرات ﻣﻨﺪرج در ﻫﻤﻴﻦ دﻓﺘﺮﭼﻪ اﻣﻜﺎنﭘﺬﻳﺮ میﺑﺎﺷﺪ.

3-8 ﺿﻮاﺑﻂ و ﻣﻘﺮرات ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﻋﺮض ﮔﺬر

1-3-8  ارﺗﻔﺎﻋﺎت ﻣﻨﺪرج در ﺟﺪول ﺷﻤﺎره 4 ﻣﺸﺮوط ﺑﻪ دارا ﺑﻮدن ﺷﺮاﻳﻂ ﺗﻌﻴﻴﻦ ﺷﺪه در ﺟﺪول ﺷﻤﺎره 5 و رﻋﺎﻳﺖ ﺳﺎﻳﺮ ﺿﻮاﺑﻂ و ﻣﻘﺮرات ﺷﻬﺮﺳﺎزی و ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنی ﻣﻨﺪرج در اﻳﻦ دﻓﺘﺮﭼﻪ و در ﺣﺪ ﺗﺮاﻛﻢ ﻣﺠﺎز ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنی ﻣﻄﺎﺑﻖ ﺟﺪول ﺷﻤﺎره 6 و ﺗﺎ ﻛﺪ ارﺗﻔﺎعی ﻣﺼﻮب ﻃﺮح ﺑﺎزﻧﮕﺮی ﻃﺮح تفصیلی ﻣﺠﺎز میﺑﺎﺷﺪ.

2-3-8 ﻣﻼک ﻋﻤﻞ ﺑﺮای ﻋﺮض ﮔﺬر، ﺧﻂ ﺑﺪﻧﻪ ﻣﺼﻮب و ﺑﺎ رﻋﺎﻳﺖ ﻋﺮض ﻏﺎﻟﺐ ﮔﺬر میﺑﺎﺷﺪ.

3-3-8 ﻋﺮض دور ﺑﺮﮔﺮدانﻫﺎ و ﻋﻘﺐنشینیﻫﺎی ﻣﻮردی ﻳﺎ ﮔﺸﺎﻳﺶﻫﺎی مقطعی در ﮔﺬرﻫﺎ ﻣﻼک ﻋﻤﻞ ﺗﻌﻴﻴﻦ ارﺗﻔﺎع ﻣﺠﺎز ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﻧﻴﺴﺖ.

4-3-8 در ﺗﻌﻴﻴﻦ ارﺗﻔﺎع ﻗﻄﻌﺎت ﻣﺎﻟﻜﻴﺖ ﻣﺠﺎور ﺑﺎ ﺑﻴﺶ از یک ﮔﺬر، در ﺻﻮرت داﺷﺘﻦ دﺳﺘﺮسی، ﻣﻼک ﺗﻌﻴﻴﻦ ارﺗﻔﺎع، ﮔﺬر ﺑﺎ ﻋﺮض ﺑﻴﺸﺘﺮ می‌باشد.

5-3-8 ﻣﺒﻨﺎی ﺗﻌﻴﻴﻦ ارﺗﻔﺎع ﻗﻄﻌﺎت ﻣﺎﻟﻜﻴﺖ ﻣﺠﺎور اﻧﻬﺎر و ﻣﺎدیﻫﺎ ﻋﺮض ﺗﺮافیکی ﻣﻌﺒﺮ ﻣﺠﺎور نهر و مادی ﺣﺪﻓﺎﺻﻞ ﺧﻂ ﺑﺪﻧﻪ ﻣﺼﻮب ﺗﺎ ﺟﺪول ﻟﺒﻪ ﻣﺎدی میﺑﺎﺷﺪ. (ﺗﺼﻮﻳﺮ ﺷﻤﺎره22).

6-3-8 ﺻﺮﻓﺎ در ﻗﻄﻌﺎت ﻣﺎﻟﻜﻴﺖ ﻛﻪ ﺣﺪ ﺷﻤﺎل آنﻫـﺎ ﻣﺠﺎور و ﻣﺸﺮف ﺑﻪ اﻧﻬﺎر و ﻣﺎدیﻫﺎ ﺑﺎﺷﺪ ﻋﻘﺐنشینی ﺑﺎ ﻋﺮض ﺣﺪاﻗﻞ 2 ﻣﺘﺮ از ﺧﻂ ﺑﺪﻧﻪ ﻣﺼﻮب ﻧﻬﺮ و ﻣﺎدی در ﻛﻠﻴﻪ ﻃﺒﻘﺎت ﺑﺪون اﺣﺪاث ﻫﺮﮔﻮﻧﻪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن و ﺳﻘﻒ (اﻋﻢ از ﻣﺼﺎﻟﺢ ﺑﻨﺎیی ﻳﺎ ﻣﺼﺎﻟﺢ سبک)، ﻛﻨﺴﻮل، ﺑﺎﻟﻜﻦ و زﻳﺮزﻣﻴﻦ در ﻓﻀﺎی ﻣﺬﻛﻮر و ﺻﺮﻓﺎ ﺑـﻪ ﻋﻨﻮان ﻓﻀﺎی آزاد و ﻣﺤﻮﻃﻪ ﺑﺎز در اﺧﺘﻴﺎر ﻣﺎلک اﻟﺰامی اﺳﺖ.

در اﻳﻦ ﺣﺎﻟﺖ اﺿﺎﻓﻪ ﺷﺪن ﺣﺪاﻛﺜﺮ یک ﻃﺒﻘﻪ ﺑﻪ ارﺗﻔﺎﻋﺎت ﻣﻨﺪرج در ﺟﺪول ﺷﻤﺎره 4 ﺑﺎ ﺣﺪاﻛﺜﺮ یک ﺷﻜﺴﺖ ﺗﺎ ﻛﺪ ارﺗﻔﺎعی ﻣﺼﻮب ﻃﺮح ﺑﺎزﻧﮕﺮی ﻃﺮح تفصیلی ﻣﺸﺮوط ﺑﻪ رﻋﺎﻳﺖ ﻛﻠﻴﻪ ﺿﻮاﺑﻂ و ﻣﻘﺮرات ﻣﻨﺪرج در ﻫﻤﻴﻦ دﻓﺘﺮﭼﻪ ﻣﺠﺎز میﺑﺎﺷﺪ. ﻓﻀﺎی آزاد ﻣﺬﻛﻮر ﺟـﺰء 40 درﺻﺪ ﻓﻀﺎی آزاد ﻗﻄﻌﻪ ﻣﺎﻟﻜﻴﺖ ﻣﺤﺴﻮب میﺷﻮد.

4-8 ﺿﻮاﺑﻂ و ﻣﻘﺮرات ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﻣﺴﺎﺣﺖ ﺧﺎﻟﺺ ﻋﺮﺻﻪ

1-4-8 ارﺗﻔﺎﻋﺎت ﻣﻨﺪرج در ﺟﺪول ﺷﻤﺎره 5 ﻣﺸﺮوط ﺑﻪ دارا ﺑﻮدن ﺷﺮاﻳﻂ ﻣﻨﺪرج در ﺟﺪول ﺷﻤﺎره 4 و رﻋﺎﻳﺖ ﺳﺎﻳﺮ ﺿﻮاﺑﻂ و ﻣﻘﺮرات ﺷﻬﺮﺳﺎزی و ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنی ﻣﻨﺪرج در ﻫﻤﻴﻦ دﻓﺘﺮﭼﻪ و در ﺣﺪ ﺗﺮاﻛﻢ ﻣﺠﺎز ﻣﻄﺎﺑﻖ ﺟﺪول ﺷﻤﺎره 6 و ﺗﺎ ﻛﺪ ارﺗﻔﺎعی ﻣﺼﻮب ﻃﺮح ﺑﺎزﻧﮕﺮی ﻃﺮح تفصیلی ﻣﺠﺎز میﺑﺎﺷد.

تبصره1: ﺿﻮاﺑﻂ ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﭘﻼکﻫﺎی ﺑﺎ ﻣﺴﺎﺣﺖ ﻛﻤﺘﺮ از 150 متر مربع ﻣﻨﺪرج در ﺟﺪول ﺷﻤﺎره 5 ﻓﻮق‌اﻟﺬﻛﺮ ﺻﺮﻓﺎً ﻣﺸﻤﻮل ﭘﻼکﻫﺎی ﻣﺴﻜﻮنی ﻣﻮﺟﻮد و دارای اﺳﻨﺎد ﻣﺎﻟﻜﻴﺖ رسمی ﺷﺸﺪاﻧﮓ و ﻣﺸﺎع ﻳﺎ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎی ﻣﺴﻜﻮنی ﻗﺪیمی و تفکیکی ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﻗﺒﻞ از ﺳﺎل 1367 ﻳﺎ تفکیکی ﻣﺼﻮب و فاقد آرای ماده 100 ﻳﺎ ﺑﺎﻗﻴﻤﺎﻧﺪه اﻳﺠﺎد ﺷﺪه ﺑﺮ اﺛﺮ اﺟﺮای ﻃﺮحﻫﺎی عمرانی مصوب می‌باشد.

ﺗﺒﺼﺮه2:  ﺿﻮاﺑﻂ ﺟﺪول ﻓﻮق‌اﻟﺬﻛﺮ ﺻﺮﻓﺎ ﻣﺸﻤﻮل ﻗﻄﻌﺎت ﻣﺎﻟﻜﻴﺖ ﺑﺎ ﻛﺎرﺑﺮی ﻣﺴﻜﻮنی میﺑﺎﺷﺪ.

2-4-8 ﻣﺴﺎﺣﺖ ﻣﻼک ﻋﻤﻞ، ﻣﺴﺎﺣﺖ ﻋﺮﺻﻪ ﺧﺎﻟﺺ ﭘﻼک ﭘﺲ از رﻋﺎﻳﺖ و ﻛﺴﺮ ﻋﻘﺐنشینیﻫﺎ و ﺗﻌﺮﻳﺾ ﮔﺬر میﺑﺎﺷﺪ.

3-4-8 ارﺗﻔﺎع ﻗﻄﻌﺎت ﻣﺎﻟﻜﻴﺖ ﺑﺎ ﻗﻮﻟﻨﺎﻣﻪ ﻋﺎدی و ﻓﺎﻗﺪ اﺳﻨﺎد ﻣﺎﻟﻜﻴﺖ ﺷﺶداﻧﮓ و ﻣﺸﺎع ﺑﺎ ﻣﺴﺎﺣﺖ ﻛﻤﺘﺮ از ﺣﺪﻧﺼﺎب تفکیک (ﻛﻤﺘﺮ از 200 ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ) ﺣﺪاﻛﺜﺮ ﺑﺮاﺑﺮ ﺑﺎ 7.5 ﻣﺘﺮ (دو ﻃﺒﻘﻪ از ﺳﻄﺢ ﻣﻌﺒﺮ) می‌باشد.

ﺗﺒﺼﺮه: ﻗﻄﻌﺎت ﻣﺎﻟﻜﻴﺖ ﻓﻮق‌اﻟﺬﻛﺮ ﻛﻪ دارای ﺳﺎﺧﺖ ﻗﺪیمی ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﻗﺒﻞ از ﺳﺎل 1367 میﺑﺎﺷﻨﺪ از ﺿﺎﺑﻄﻪ ﻓﻮق‌اﻟﺬﻛﺮ مستثنی ﺑﻮده و ﺗﺎﺑﻊ ﻛﺪ ارﺗﻔﺎعی ﻣﺼﻮب و ﺿﻮاﺑﻂ و ﻣﻘﺮرات ارﺗﻔﺎعی و اﺣﺪاث ﺑﻨﺎ و ﺳﺎﻳﺮ ﺿﻮاﺑﻂ و ﻣﻘﺮرات ﺷﻬﺮﺳﺎزی و ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنی ﻣﻨﺪرج در ﻫﻤﻴﻦ دﻓﺘﺮﭼﻪ میﺑﺎﺷﺪ.

5-8 ﺿﻮاﺑﻂ و ﻣﻘﺮرات ارﺗﻔﺎع، ﺗﺮاﻛﻢ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنی و ﺳﻄﺢ اﺷﻐﺎل ﻣﺠﺎز

1-5-8 ﺑﺮاﺳﺎس ﺟﺪول ﺷﻤﺎره 6 ﺗﺮاﻛﻢ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنی ﭘﺎﻳﻪ ﺑﺮاﺑﺮ ﺑﺎ 120% و ﺣﺪاﻛﺜﺮ ﺗﺮاﻛﻢ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنی ﺑﺮاﺑﺮ ﺑﺎ 380% می‌باشد. (به غیر از تراکم ویژه).

2-5-8 در ﺻﻮرت ﺗﺎﻣﻴﻦ ﭘﺎرﻛﻴﻨﮓ در ﺣﺪ ﻣﻘﺮر در ﻓﻀﺎی ﭘﻴﻠﻮت ﻳﺎ ﻃﺒﻘﻪ ﻫﻤﻜﻒ و در ﺻﻮرتی ﻛﻪ ﻣﺴﺎﺣﺖ زﻳﺮﺑﻨﺎی ﺑﺎقیﻣﺎﻧﺪه در ﻃﺒﻘﺎت مذکور حداقل 60 مترمربع باشد، سطح مذکور به صورت واحد ﻣﺴﻜﻮنی ﻣﺴﺘﻘﻞ ﻣﺠﺎز ﺧﻮاﻫﺪ ﺑﻮد. در اﻳﻦ ﺻﻮرت ﭘﻴﻠﻮت ﻳﺎ ﻃﺒﻘﻪ ﻫﻤﻜﻒ در ﺣﺪ زﻳﺮﺑﻨﺎی واﺣﺪ ﻣﺴﻜﻮنی ﺑﻪ ﻃﻮر ﻛﺎﻣﻞ ﺟﺰء ﺗﺮاﻛﻢ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنی در ﻧﻈﺮ ﮔﺮﻓﺘﻪ ﺷﺪه و ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ میﺷﻮد.

ﺗﺒﺼﺮه: واﺣﺪ ﻣﺴﻜﻮنی ﻣﺬﻛﻮر در ﺻﻮرت ﻗﺮارﮔﻴﺮی در ﻛﺪ ارﺗﻔﺎعی 60- و 80+ ﺟﺰء ﻃﺒﻘﻪ ﻫﻤﻜﻒ ﻣﻨﻈﻮر میﮔﺮدد.