تشکیل پرونده ساختمان در شهرداری

صدور پروانه ساختمانی دارای سه مرحله می باشد که عبارتند از :

مرحله اول : تشکیل پرونده ساختمان، ثبت درخواست تا صدور دستور نقشه

در این مقاله شرایط و مراحل تشکیل پرونده ساختمان در شهرداری را به تشریح بیان کرده‌ایم.

1- تشکیل پرونده ساختمان

کارشناس تشکیل پرونده ساختمان موظف است پس از اخذ مدارک، تایید صحت مدارک و تطبیق آنها، در خواست متقاضی را در سیستم ثبت نموده و رسید آن را که شامل شماره پرونده، تاریخ ثبت، نام مامور بازدید می‌باشد، تحویل متقاضی نماید.

مدارک تشکیل پرونده

1- ارائه تقاضانامه بوسیله “مالک” یا “وکیل قانونی” نامبرده.

در متن وکالتنامه، حتماً باید قید شود که وکیل می‌تواند به شهرداری مراجعه کند و پروانه به نام مالک بگیرد.

2- در صورتی که تقاضا از طرف شرکت یا سازمانی باشد، نماینده رسمی آن شرکت یا سازمان باید معرفی نامه معتبر از طرف شرکت یا سازمان ارائه نماید.

مالکیت دو نوع است:

• مالکیت حقیقی که نام افراد در سند قید شده است.
• مالکیت حقوقی که نام شرکت، سازمان در سند قید شده است.

3- یک برگ فتوکپی از تمام اوراق سند مالکیت. (از ورق‌های نوشته شده)

4- در صورتی که سند مالکیت به صورت “مشاع” باشد، بایستی از هر یکی از اسناد مشاعی یک فتوکپی ارائه شود. سند مشاعی یعنی، چند نفر مالک باشند و نام چند نفر در سند نوشته شده باشد. حضور افراد نوشته شده در سند، در شهرداری واجب است. اگر یکی از شرکاء وکیل شود می‌تواند در شهرداری تشکیل پرونده بدهد. اگر یکی از شرکاء مراجعه کند، پروانه داده نمی‌شود و حتماً باید همه مراجعه کنند.

5- در مورد زمین‌های تفکیک شده که سند جدید صادر نشده باشد، ارائه “صورت مجلس تفکیکی” و رونوشت و یا فتوکپی “مادر سند” برای تشکیل پرونده ساختمان الزامی است. در این صورت به آنها پروانه داده می‌شود.

6- اصل سند مالکیت جهت تطبیق، بایستی همراه متقاضی باشد. زدن مُهر (فتوکپی مطابق اصل است)، از وظایف مسئول تشکیل پرونده ساختمان است.

7- برگ مفاصا حساب نوسازی (عوارض نوسازی) و یا معافیت آن در 6 ماهه گذشته سال. این برگ را اداره درآمد صادر می‌کند. عوارض بر اساس قیمت منطقه‌ای برگرفته می‌شود. برای اطلاع از عوارض نوسازی ساختمان در شهر اصفهان، از صفحه اصلی سایت مجوز اصفهان، گزینه پرداخت عوارض نوسازی را کلیک کنید.

8- در صورتی که مالک فوت شده باشد، برای تشکیل پرونده ساختمان گواهی انحصار وراثت به انضمام وکالتنامه متقاضی، از طرف ورثه، و در مورد ورثه صغیر، اجاره نامه رسمی قیم لازم است. در اینصورت، در حقیقت مالکیت مشاعی می‌شود که نام آنها در انحصار وراثت می‌آید.

9- در صورتی که زمین “موقوفه” باشد، برگ اجاره نامه سازمان اوقاف و احتمالاً برگ بلامعارض بودن زمین، از اداره ثبت برای تشکیل پرونده ساختمان لازم است. بدیهی است، ارائه نقشه تفکیکی مصوب شهرداری نیز برای تشکیل پرونده ساختمان الزامی می‌باشد. در زمین وقفی اعیانی مربوط به اجاره‌دار است و می‌تواند به شخص دیگری بفروشد و شخص دوم به اوقاف می‌رود و یک اجاره نامه جدید می‌گیرد. زمین‌های وقفی، بزرگ می‌باشند و معمولاً به قطعاتی تفکیک شده‌اند ، لذا تفکیک نامه، الزامی است.

10-  ارائه مفاصا حساب مالیات بر اراضی باید وزارت دارائی، قبل از صدور پروانه یعنی کسانی که زمین‌هایشان در شهر باید می‌ماند، باید از آنها مالیات گرفت.

11- یک برگ نقشه با مقیاس 1/2000 محل دقیق ملک، توسط مالک مشخص و امضاء شده باشد. نقشه با مقیاس 1/2000 عکس هوایی است که از آسمان برداشته شده و به روش فتوگرامتری به نقشه تبدیل شده است. از ویژگی‌هایش، نمایش وجود عوارضی است که از آسمان عکسبرداری شده است. معمولاً زمانی که درخت‌ها برگ ندارند، این عکس هوایی گرفته می‌شود. “خط تراز” خطی است که ارتفاعات یکسانی را روی نقشه، مشخص می‌کند و بدین ترتیب دره‌ها و تپه‌ها و پستی و بلندی‌ها در نقشه دیده می‌شود و استفاده فراوانی در شهرداری دارد.

اولین استفاده: محل ملک را با زبان تصویری مشخص می‌کنیم و امضای مالک در زیر نقشه مبین این است که این ملک من است و مسئولیت‌های بعدی به عهده امضا کننده است.

دومین استفاده: نقشه‌های طرح تفصیلی، با مقیاس 1/2000 پیاده شده است و مورد 11 هم 1/2000 است، لذا مقایسه به خوبی انجام می‌شود. همچنین به عنوان “نقشه پایه” هم استفاده می‌شود. یعنی اطلاعات شهر روی آن ثبت شده است. اطلاعات هر روز عوض می‌شود و باید به نوعی، این نقشه دائماً به روز شود. نقشه 1/5000 در مورد کلیات منطقه است.

برای پیدا کردن محلی در روی نقشه:

یک “عارضه‌ای” را پیدا می‌کنیم که هم در نقشه و هم در محل وجود دارد.

از محل عارضه (مثلاً نقطه موجود در چهارراه) را تا کنار ملکی که توسط مالک معرفی می‌شود، متر می‌کنیم و سپس 2000 مرتبه کوچک می‌کنیم و در روی نقشه، علامت می‌گذاریم و حدود 3 نقطه، (معمولاً) پیاده و مشخص می‌شود. اگر عارضه به ملک نزدیک باشد، به راحتی با متر انجام می‌دهیم. اگر عارضه از ملک دور باشد، با وسایل پیشرفته مساحی (مثل دوربین نقشه برداری) انجام خواهد شد.

مثلا: عارضه و ملک با فاصله زیاد، مانند: شمس العماره (عارضه) و خاک سفید (ملک)

12-  اسنادی که فاقد اسناد مساحت می‌باشد، مالکین آنها بایستی نسبت به کروکی ثبتی ملک و یا ابعاد و مساحت ملک که توسط مالک تهیه و امضاء مالک در دفترخانه اسناد رسمی تأیید شده باشد، اقدام نمایند. سند را مالک باید تهیه کند و تا زمانی که کسی معترض نشده می‌تواند به همین ترتیب باشد. در غیر این صورت مالک در مراجع قانونی می‌تواند پاسخ دهد.

13-  جهت اراضی بیش از 3000 متر مربع یا با اضلاع شکسته، ارائه کروکی نقشه برداری شده که به تأیید مهندسین مجاز رسیده باشد، الزامی است.

14-  ارائه مدارک و تعهدنامه‌های ذیربط در اجرای مفاد قانون زمین شهری و آیین نامه اجرایی آن.

مالک تعهد می‌نماید که ماده 6 و 8 را مراعات نماید، یعنی خانه مناسب (خانه 150 متر مربع) ندارد و زمینی را در شهر عمران نکرده است (نساخته است).

سازمان زمین‌های شهری، را به سه دسته “دایر، بایر، موات” تقسیم می‌کند.

زمین موات: زمین‌هایی هستند که در محدوده شهرها واقع شده و هیچگاه نسبت به عمران آن اقدام نشده است.

زمین بایر: زمین‌هایی هستند که در محدوده شهرها واقع شده و قبلاً عمران شده‌اند در صورتی که در حال حاضر بایر باشند، یعنی فاقد هر گونه مستحدثه باشند.

زمین دایر: زمین‌هایی هستند که در محدوده شهرها واقع شده و قبل از سال 58 دارای مستحدثات و درخت و از این قبیل بوده‌اند.

توجه : مرجع “تشخیص” زمین‌های فوق الذکر کجاست؟ مرجع ذیربط برای تشخیص، سازمان زمین شهری، کمیته “ماده 12” می‌باشد.

مدارک لازم برای تشخیص:

• نقشه 1/2000و انعکاس محل ملک بر روی آن
• فتوکپی سند مالکیت
• مستندات موضوعه نسبت به زمان و نحوه عمران مدارک توسط شهرداری از مالک اخذ و به سازمان زمین شهری، کمیسیون ماده 12، ارسال می‌گردد.

رأی کمیسیون مورد اشاره پس از ابلاغ در مدت 10 روز، قابل اعتراض توسط مالک و تجدید نظر در مراجع می‌باشد. در صورتی که مالک، خود، زمین را موات اعلام نماید، نیازی برای ارسال به کمیسیون مذکور نمی‌باشد و شهرداری مناطق، می‌توانند با اخذ تعهد از عدم استفاده از ماده 6 و 8 قانون زمین شهری‌، اقدام به صدور پروانه نماید.

کسانی که زمین موات دارند می توانند 1000 متر آن را عمران کنند و مابقی را به دولت بدهد، (یعنی به عنوان سهم دولت بدهد) که می‌تواند 4 قطعه 250 متر مربعی در چهار محل مختلف باشد.

“کمیسیون ماده 12” برای تشخیص اراضی دایر، بایر و موات است و محل آن در سازمان زمین شهری می‌باشد. اداره ثبت فقط به درد آن می خورد که مثلاً خانه، زمین و …… خریده و فروخته شده است و با محتوای زمین و خانه کاری ندارد و شهرداری لازم نیست که توجهی به ثبت کند.

پس از تشکیل پرونده ساختمان، مقامات مسئول شهرداری مربوطه برای صدور پروانه ساختمان، مطالعات و بررسی‌های لازم را معمول می‌دارد.

با مطالعه در مدارک موجود در پرونده مربوطه در پرونده ساختمانی از محل مورد نظر بازدید و گزارش تهیه می‌گردد و نسبت به طرح تفصیلی اظهارنظر می‌شود و در خصوص تعیین بر و کف زمین مورد نظر اقدامات لازم به عمل می‌آید و برای تهیه نقشه، دستورات لازم صادر می‌گردد. متقاضی باید ضمن معرفی مهندس ناظر نقشه مورد نظر خود را ارائه کند.

نقشه ارائه شده توسط مقامات شهرداری کنترل و محاسبات لازم در اطراف آن به عمل می‌آید و عوارض مربوطه باید توسط متقاضی به شهرداری پرداخت گردد. پس از انجام این مراحل پیش نویس پروانه ساختمانی تهیه و توسط مهندس ناظر و امضاء پروانه به مالک تحویل داده خواهد شد تا مالک کار ساختمانی را بر اساس پروانه صادره شروع نماید.

تراکم ساختمانی و درصد زیربنای مجاز باید توسط شهرداری محاسبه گردد و حد مجاز ارتفاع ساختمان در مناطق مسکونی نیز با رعایت تراکم توسط شهرداری صادر کننده پروانه باید معین گردد.